前言

為貫徹落實山東省住房和城鄉建設廳頒布印發的《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，推動住宅由 “住有所居” 向 “住有宜居” 邁進，促進房地產業良性循環和健康發展，建設好房子、好小區、好社區、好城區，根據山東省住房和城鄉建設廳、山東省市場監督管理局《關于印發 2024 年山東省工程建設標準制修訂計劃的通知》（魯建標字 [2024] 6 號）要求，編制組深入調查研究，認真總結近年來住宅建設在規劃設計、施工建造以及運維管理等方面的實踐經驗，參考國內外先進理念和相關標準，結合新時期居住需求和山東省實際情況，在廣泛征求意見的基礎上，制定本標準。

本標準的主要內容：1 總則；2. 術語；3. 基本規定；4. 規劃設計；5. 建筑設計；6. 施工建造；7. 查驗交付；8. 物業運維。

本標準為推薦性標準，由山東省住房和城鄉建設廳負責管理，山東省住房和城鄉建設發展研究院負責具體技術內容的解釋。執行過程中如有意見和建議，請反饋至山東省住房和城鄉建設發展研究院住房研究所（郵編：250024，電話：053151765576，電子郵箱：[email protected]）。

主編單位：山東省住房和城鄉建設發展研究院、同圓設計集團股份有限公司

參編單位：新東升置業集團有限公司、山東省建筑科學研究院有限公司、中建科工集團山東有限公司、山東省建筑設計研究院有限公司、瑞森新建筑有限公司、德泰建筑科技有限公司、中建八局第二建設有限公司、山東省建設工程消防技術服務中心

主要起草人員：孫莉、解捷、李飛等

主要審查人員：申作偉、錢嘉宏、薛峰等

編制說明

《高品質住宅建設標準》由山東省住房和城鄉建設廳、山東省市場監督管理局于 2025 年 3 月 25 日以 2025 年第 15 號公告批準、發布。

本標準編制過程中，編制組進行了廣泛和深入的調查研究，總結了已有的實踐經驗，同時參考了國內外先進技術標準。

為便于廣大開發、設計、施工、監理、物業等單位有關人員在使用本標準時能正確理解和執行條文規定，《高品質住宅建設標準》編制組按章、節、條順序編制了本標準的條文說明，對條文規定的目的、依據以及執行中需要注意的有關事項進行了說明。但是，本條文說明不具備與標準正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握標準規定的參考。

1 總則

1.0.1 為適應人民群眾高品質居住需要，加快推動全省住宅品質提升，建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”，制定本標準。

1.0.2 本標準適用于新建高品質住宅的規劃、設計、建造、交付、運維。

1.0.3 高品質住宅建設應遵循以人為本和可持續發展的理念，進行全過程管控。

1.0.4 高品質住宅建設，除應符合本標準的規定外，尚應符合國家和山東省現行有關標準的規定。

條文說明

1.0.1【編制目標】住宅建設量大面廣，關系到廣大居民的切身利益。同時，隨著新的經濟和市場形勢下住宅發展的需要，人們對住宅的居住環境也提出了更高的要求。為推動住宅由“住有所居”向“住有宜居”邁進，通過“好房子”建設，促進房地產業良性循環和健康發展，2024年11月18日，中共中央政治局常委、國務院總理李強參觀調研中國建筑科技展時強調，要深入貫徹落實習近平總書記關于住房和城鄉建設的重要指示精神，著力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，推動構建房地產發展新模式，更好滿足人民群眾高品質居住需求。

1.0.2【適用范圍】首先要明確，山東省實踐的“高品質住宅與住房城鄉建設部提出的“好房子”本質相同、內涵相似，但也存在四個維度的差異化特征。一是在政策時序上，2022年10月，山東省率先組建專家指導組，啟動“高品質住宅”制度設計，較住房城鄉建設部2023年1月全國住房建設工作會議正式提出“好房子”概念提前三個月完成政策布局。二是在概念范圍上，山東省提出的“高品質住宅”是標準化的表述，主要包括新建商品住宅和新建保障房;而住房城鄉建設部提出的“好房子”表達方式更口語化，覆蓋范圍更廣，沒有明確指向性，包括新建、改建、擴建類的商品房、保障房、既有住房改造等。三是在推進路徑上，山東省采取自下而上的實踐路徑，通過“先驗房后交房”、質量多發問題防治體系、住宅工程延長保修期等基礎性改革，逐步向系統性標準提升演進，區別于住房城鄉建設部自上而下的頂層設計推進模式。四是在發展進程上，山東省“高品質住宅”工作起步較早，已形成覆蓋設計、施工、驗收、運維全周期的技術標準體系，并通過“質量信息公開”“先驗房后交房”等機制顯著提升群眾獲得感，而住房城鄉建設部的“好房子”尚處于理論研究與標準框架建構階段，呈現出政策梯度發展的階段性特征。山東的“高品質住宅”與國家的“好房子”都是更好滿足人民群眾對美好住居的向往，本質相同、一脈相承體現了地方創新與中央政策的時序互動關系

高品質住宅主要針對新建商品住宅，保障性住房和改建、建住宅可參照執行。新時期的住宅建設已不能僅局限于住宅建筑本身，住宅在實現居住這一基本功能的同時，應具備完善的居住、人文環境和相應的配套設施。優質的區位、便捷的交通、完善的配套對住宅品質影響很大，以上因素與城市關系較為密切為便于落地實施推廣，本標準適用范圍為居住地塊紅線范圍內的建設活動。

1.0.3【實施原則】本條明確子高品質住宅建設的基本原則高品質住宅是系統工程，從前端策劃設計，就應考慮后期施工運維的要求，應從全過程管理，全要素控制。應圍繞“質量、功能、低碳、服務”四個重點，體系策劃、統籌管理、全程監督系統落實。

1.0.4【與規范關系】住宅涉及規劃、建筑、結構、防火、熱工、節能、隔聲、采光、照明、給排水、暖通空調、電氣、施工、建筑材料、運維等專業，各專業已有規范規定的內容，除必要的重申外，本標準不再重復。

2 術語

2.0.1 高品質住宅

統籌兼顧全壽命期居住需求，具備質量優良、安全耐久，功能優化、健康舒適，環境優美、便利宜居，設施完善、技術先進，低碳綠色、節能環保，服務精細、鄰里和諧，全齡友好、人文美學品質的住宅。

2.0.2 智能家居系統

以住宅為平臺，利用綜合布線技術、網絡通信技術、安全防范技術、自動控制技術、音視頻技術對家居生活相關設施進行集成，實現住宅設施與家庭日常事務有機聯動的高效管理系統。

2.0.3 綠色建造

在工程全壽命期內，通過科學管理和技術創新，采用有利于節約資源、保護環境、減少排放、提高效率、保障品質的建造方式，實現人與自然和諧共生的工程建造活動。

2.0.4 智慧物業

以滿足用戶需求為中心，綜合應用移動互聯、大數據、物聯網、人工智能等技術，整合社區資源、對接政府平臺，為住區居民提供安全、高效、便利的高智能物業服務。

3 基本規定

3.0.1 規劃應綜合考慮當地經濟水平、地域文化、地形條件、氣候特征等因素，與周邊城鎮系統銜接，滿足完整社區建設要求。

3.0.2 高品質住宅的體量、高度、界面、色彩、材質等應協調統一，呈現多樣化形態。

3.0.3 高品質住宅建設應系統性完善小區配套設施，體現以人為本、全齡友好的理念。

3.0.4 設計應統籌提升住宅性能和空間品質，提高聲、光、熱等環境技術標準。

3.0.5 施工應遵循質量至上、精益建造原則，應采用低碳環保綠色建造技術。

3.0.6 運維應融入社區，提供智慧服務，宜在全壽命期采用數字智慧技術。

3.0.7 高品質住宅建設應達到現行山東省工程建設標準《綠色建筑評價標準》DB37/T 5097 中綠色建筑二星級及以上等級要求或 3A 級住宅性能認定標準，應使用綠色建材。

條文說明

3.0.1 【環境優美、便利宜居】住宅小區規劃設計應根據城市經濟、文化、地理、氣候等獨特條件，充分考慮建筑周邊的環境，并宜選用本地化建材，創造獨特的住宅小區風貌，體現當地的風土人情和文化傳統，從而為城市建設等帶來更多的魅力，也是促進城市可持續發展的重要手段。

住宅場地設計應綜合考慮周邊地形條件，場地標高不應低于城市的設計防洪、防澇水位標高;沿江、河、湖、海岸或受洪水、潮水泛濫威脅的地區，除設有可靠防洪堤、壩的城市、街區外，場地設計標高不應低于設計洪水位0.5m，否則應采取相應的防洪措施;有內澇威脅的用地、應采取可靠的防、排內澇水措施，否則其場地設計標高不應低于內澇水位0.5m。

住宅小區規劃設計應與城市規劃相協調，落實完整社區要求，合理布局教育、養老、公共服務、商業等配套設施，科學配置垃圾分類收集設施，滿足居民生活需求。

3.0.2【人文美學、全齡友好】住宅占城市建筑總量比例高是城市風貌的底色，對城市形象具有重大影響。近年來我國房地產市場以高周轉、標準化開發，在住宅小區規劃設計時以日照測算為主，較少從空間品質與在地環境出發，在一定程度造成了目前住宅小區千城一面的現象，應予以避免。

3.0.3 【設施完善、技術先進】住宅應滿足多層次、多樣化的市場需求。本標準以建設百姓買得起的好房子，讓人民群眾住上更好的房子為目標，在設計時應根據項目定位和用戶敏感點，合理配置資源，針對不同群體對住宅品質的關注點和需求不同進行綜合策劃，如對配套設施、環境標準、立面風格、高效圍護結構、建筑遮陽、新風、凈水、溫濕度、生活熱水等進行選擇配置。

配套設施建設宜實現集約利用、共享共建、彈性配置、錯位布局、分時使用?？筛鶕煌A段使用需求，通過設計大空間結構體系，實現彈性利用，有效提高空間的利用率，減少建設成本，節約土地資源。

住宅是供人使用的，因此住宅設計時應遵循“以人為本、全齡友好”的理念。本條要求住宅設計在滿足一般居住者的使用要求外，還要兼顧老年人、殘疾人、兒童等特殊群體的使用要求，實現全齡友好。如保障全齡通行安全，關注防摔、防撞、避免磕碰的細節措施;設置滿足不同人群需求的室外活動場所以及配套設施等，均是人性化的體現。

3.0.4 【功能優化、健康舒適】居住者大部分時間是在住宅室內度過的，因此使住宅室內具有良好的通風、充足的日照、明亮的采光和安靜私密的聲環境，創造綠色生態、舒適健康、尺度宜人的居住空間，是住宅設計的重要任務。

3.0.5 【質量優良、安全耐久】住宅已經不再只是一個遮風避雨的場所，更是一種生活方式，人們對住房建設的要求也從追求“數量型”向“質量型”轉變，更注重居住品質，優良的建筑質量是高品質住宅的重要體現。通過策劃先行、工藝標化、精細管理等辦法，落實質量多發問題防治，提高質量風險防控意識，打造高品質住宅。

住宅宜采用綠色建造技術，統籌設計、構件部品部件生產運輸、施工安裝和運營維護管理，宜采用鋼結構裝配式建筑技術貫徹落實國家推進新型建筑工業化的相關政策，全面提升建造水平和建筑品質，促進住宅產業轉型升級。

3.0.6【服務精細、鄰里和諧】物業服務企業除應對住區設施維護保養，滿足正常運行外，尚應根據市場需求，為居民提供增值服務，并通過智慧手段，提高服務質量和效率，同時宜組織社區活動，增進鄰里交往，構建住宅小區共同價值，提高居民歸屬感。

高品質住宅建設應以互聯網、物聯網、云計算、大數據、人工智能等信息技術作為住宅全周期的有力支撐，建立基于BM的建筑運維管理系統平臺，提高建筑智能化、精細化管理水平更好地滿足使用者對便利性的需求，為提升居住生活品質提供支撐。

3.0.7 【低碳綠色、節能環?！烤G色建筑從項目的最初階段就考慮所需的時間和自然資源，以自然的方式進入環境，通過使空間和材料可重復使用來提前規劃，不僅能滿足人們的需求，還能減少能源消耗，保護生態環境，促進建筑業持續健康發展。

綠色生態、節能環保是一件關系國計民生的大事，應堅持節約資源和保護環境的基本國策，形成綠色發展方式和生活方式，隨著人民生活水平的持續提高，對住宅功能、舒適度等方面的要求越來越高，如果延續傳統的建設模式，則土地、能源、資源和環境都將難以承受。因此，住宅設計應滿足綠色和低碳要求，合理利用再生能源與綠色建材。全省各地市住宅建設可根據當地氣候、資源等條件，積極推廣和采用適宜的綠色建造技術。

4.1 規劃布局

4.1.1 住宅小區規劃應營造疏密有致、高低錯落、豐富多樣的空間形態，主體建筑高度應避免高差懸殊或高度完全一致。宜采用合理有序的空間布局，設置多層級過渡空間。

4.1.2 住宅小區規劃宜考慮與周邊環境、建筑的關系，兼顧所在地域歷史文脈，突出當地人文特色，宜采用適應地域特點的材料和技術。

4.1.3 住區實際容積率應符合相關規定。

4.1.4 住宅建筑高度不宜高于 54m。

4.1.5 應合理控制建筑高寬比，并應符合下列規定：

1 6 層及以下住宅，建筑面寬不宜大于 80m；

2 7 層及以上住宅，建筑面寬不宜大于 70m。

條文說明

4.1.1 【規劃形態】住宅小區內建筑布局和建筑高度往往以日照計算和消防及經濟測算為主要依據，較少從空間及美學角度出發考慮群體建筑之間的空間關系，形成大量兵營式排列，具有壓迫感的住宅小區。

住宅小區規劃設計應結合周邊自然環境與建筑風貌，通過合理布局組團空間和集中綠地，協調相鄰地塊的建筑高度，通過建筑屋頂、檐口、高度及底層活躍空間在一定幅度內的高低變化，營造層次豐富的建筑群組，增加天際線的空間韻律節奏，

住宅小區宜采用合理有序的空間布局，通過設置公共開放空間、半公共共享空間、半私密領域空間、私密專屬空間等多層級空間設置，形成過渡自然、功能融合的高品質住區。高層住宅小區宜通過連廊、構架、景觀等加強底層空間的營造，削高層建筑帶來的壓迫感。

4.1.2 【外觀風貌】本條強調對不同地域建筑的文化保護、歷史傳承及設計。建筑是一個傳統文化同地域環境特色相結合的產物，是當地歷史文脈及風俗傳統的重要載體。采用具有地域特色的建筑設計原則和手法，采用本土材料和特色技術，對傳承傳統建筑風貌具有重要意義。

4.1.3【容積率】住區容積率直接影響居住環境的物理空間與心理感受，本條通過控制開發強度，避免空間和資源擁擠帶來的壓抑感，改善居民身心健康，

近年來山東省評選的高品質住宅試點項目，除個別處于核心城區內的項目容積率稍高外，基本都在2.5以下。根據《城市居住區規劃設計標準》GB50180(2018版)，容積率在2.0~2.6之間，建筑層數可控制在10~17層以內。設區城市中心城區人口較多，資源相對集中，居民對通勤便利的依賴度高，適度緊湊的布局可集約土地資源，縮短步行至交通站點、商圈的半徑，容積率可適當提高;縣級城市及中心城區以外區域土地資源相對充足，可適當降低容積率，提高住區品質。

根據現行國土空間規劃體系及相關文件，本條所指中心城區是指已集中連片開發建設、市政設施和公共服務基本完備，承擔城市政治、經濟、文化等核心功能的區域。同時容積率受地塊大小、周邊環境、日照要求、配套設施和用地退界等因素影響較大，應留有彈性。

4.1.4 【建筑高度】本條所指建筑高度為建筑消防高度。高層住宅用較少的土地成本，盡可能多地解決了住房問題，但是大面積、高強度開發居住用地，形成壓抑、不友好的居住空間環境對城市風貌影響較大;同時，高層住宅會導致區域人口密度過高、設施配套不足、交通擁堵、韌性不足、能耗增高等問題，也會帶來消防、維護、停車等一系列社會問題。

目前我國城鎮人均住房面積已突破40㎡，基本解決了量的問題。從居住空間環境以及長遠來看，人對空間感受最適宜的住宅層數不超5層，因此，除少數經濟發達城市的核心地區外，不宜大量建設高層住宅。

根據國家標準《建筑設計防火規范》GB50016(2018版)第5.1.1條“高度大于54m 的住宅建筑為一類高層”，需要滿足更嚴格的消防、結構安全要求，第5.5.25條“建筑高度大于54m 的建筑、每個單元每層的安全出口不應少于2個”，為降低公攤，近年來出現大量將兩樓梯間分置在單元兩側，中間通過連廊聯系，中間戶型北向朝連廊開窗，但是由于連廊的影響，采光效果較差，特別是連廊屬于公共區域，與住戶間距很小，無法保證住戶的隱私要求。因此，從小區環境品質和戶型環境品質來說，高品質住宅高度都不宜超54m。

4.1.5【高寬比】本條明確了對住宅高寬比的相關規定。建筑物的面寬過大容易導致阻斷城市空間，影響城市景觀，對住宅小區的交通、風環境也有不利影響，因此應加以限制。建筑高度越高、體量越大，其展開面寬就應該越小。

4.2 交通組織

4.2.1 住宅小區交通組織應遵循安全便捷、尺度適宜、步行友好、綠色出行的原則，合理規劃地上、地下歸家流線，實現人車分流，考慮訪客、搬家、急救、快遞、垃圾清運等不同車輛的動線需求。

4.2.2 住宅小區主要出入口應預留進深不小于 10m 的緩沖空間，合理布置落客區、快遞車位、智能快遞存放區等功能空間。

4.2.3 機動車車位配建標準不宜低于 1.2 輛/戶。

4.2.4 應合理規劃電動自行車充電停放場所，并應符合下列規定：

1 電動自行車充電停放場所宜在室外獨立設置，應合理分布、相對集中；

2 電動自行車充電停放場所應設置視頻安防監控系統。

條文說明

4.2.1 【交通組織】住宅小區應打造步行友好的交通環境，采用人車分流設計，減少機動車、非機動車與行人流線的相互干擾，保障居民出行安全。地面機動車位應優先設置在場地外圍避免機動車道與兒童游樂區、老人活動區及人行道交叉，確保老人和兒童的戶外活動安全。

歸家動線是住宅品質的關鍵要素，應通過多層級公共空間體系的設計，增強歸家的儀式感和安全感。地上歸家動線包括人行出入口、社區大堂、中心花園、組團庭院和住宅地上大堂等節點;地下歸家動線則應涵蓋車行人口、地下車庫坡道、行車道停車位和住宅地下大堂等環節，確保設計覆蓋歸家動線的每一個關鍵點。小區主要歸家動線宜采用智慧化管理手段，實現無接觸歸家。

此外，小區內應至少設置一條從主入口通達所有樓棟單元的無障礙路線，形成連貫的無障礙通行網絡，連接主要游憩場所建筑出入口、公共服務設施及城市道路。各單元人口宜采用平坡人戶設計，以提升無障礙通行的便利性。

4.2.2 【出人口】住宅小區主人口處人流、車流量較大，多種動線在此區域交叉。設置緩沖空間，不僅有利于組織各類動線分流，減少相互干擾，而且保證了與城市道路銜接的安全性。在突發事件期間，可作為防疫緩沖空間或應急避難空間使用。

4.2.3【機動車位】本條依據《山東省高品質住宅設計指引》第4.1.2條制定。各地市可結合當地實際情況及相關規定，合理確定車位配建標準，一般應按較高標準的相關規定配置，避免未來汽車保有量增長帶來的停車問題。

4.2.4【非機動停車】電動自行車因其經濟便捷的特點在我國迅速普及，為居民日常生活提供了便利，但同時也帶來了停放和消防安全問題。為應對這些問題，電動自行車充電場所應優先考慮獨立建造，每處面積不宜太大，減少對景觀和車輛停放的影響。當充電場所必須設置在建筑內部時，新建建筑應將充電場所設置在地下一層，并配備必要的消防措施以保障安全。住宅小區的架空層通常用于居民的休憩交往等活動，不建議在架空層內設置電動自行車停放區或充電場所，

監控系統可實時監控車輛停放和充電情況，防止車輛被盜、被破壞，對于電動自行車充電過程中可能出現的冒煙、起火等異常情況，便于快速響應和處理。

4.3 配套設施

4.3.1 住宅小區宜設置風雨連廊、架空層、下沉庭院、屋頂花園等多種形式的公共空間，各類公共空間中宜配置便于居民休憩交流的設施。

4.3.2 住宅小區應配套設置滿足居民娛樂、休閑、社交等生活需求的公共服務設施。

4.3.3 住宅小區應設置室外兒童娛樂、老年人活動、居民健身等場地，與綠化景觀結合，并應符合下列規定：

1 老年人、兒童活動場地應在標準的建筑日照陰影線范圍；

2 與住宅的間距不宜小于 8m；

3 宜設置健身步道，沿步道每 100m 宜配置休息座椅。

4.3.4 智能快件箱宜靠近小區主要出入口布置，并配置監控。

4.3.5 住宅小區垃圾收集點應隱蔽設置，采用硬化地面，設置清潔設施。

條文說明

4.3.1【交往空間】規劃設計時應設置多樣化的公共空間，促進住宅小區居民交往，有利于消除人與人之間的冷漠感，提高住宅小區的歸屬感、氛圍感和幸福感。各類公共開放空間應強調集約共享理念，實現一處固定場地在不同時段多種用途的可能，提高場地與設施復合集約利用率

公共駐留空間宜設置寵物栓、休閑座椅、嬰兒車停放位、輪椅車位、Wi-fi覆蓋、便民插座、臨時收納儲物墻等便民設施，利于人員停留，促進人與人交往。

4.3.2 【增設配套】隨著人口結構和生活方式的改變，配套需求也會相應改變，單純滿足規劃條件及相關標準配置的公共服務設施，缺乏靈活性和適應性。開發建設中應根據項目特點，補充完善居民需求的配套服務設施，預留彈性變化和錯時復合利用的可能性，并保證運營的可持續。

住宅小區增配設施，可包括但不限于以下10類，每個住區配置不宜少于2項，總面積不低于100㎡。為保證功能基本需求，規定了設施建設面積標準：

1 藝術設施(如小劇場、藝術展演室等)；

2 文化設施(如國學館等)；

3 教育設施(如兒童日托中心等)；

4 全民學習設施(如街坊學堂等)；

5 醫療衛生設施(如健康自檢區、母嬰哺乳室等)；

6 互助設施(如共享廚房、愛心回音壁等)；

7 便民設施(如工具漂流站、二手市集、避風港等)；

8 心理健康設施(如冥想空間、心靈港灣等)；

9 創新創業設施(如服務創業場、文創工坊等)；

10 便民設施(如社區食堂、快遞末端綜合服務區等)。

設施配置內容及標準見表1。

4.3.3 【活動場地】室外兒童娛樂、老年人活動、居民健身等場地布局需綜合考慮采光、通風、噪聲控制等因素，當室外活動功能設置在住宅架空層內時，宜選擇低噪聲活動，并采取隔聲措施，避免室外活動對住宅造成干擾

為了給老人及兒童提供更多的便利，同時便于人員停留交往，場地附近宜配置公共衛生間、洗手池、充電、直飲水、無線網絡、應急醫療搶救設備等配套設施，滿足不間斷看護的需求，適應老齡化社會。

4.3.4 【智能快件箱】隨著電商及快遞的發展，智能快件箱成為住宅小區居民生活的必備設施。

智能快件箱應結合步行流線設置，便于居民取用。對于規模較小的住宅小區，宜結合主人口設置，并與臨時接待等空間相結合，滿足外賣送餐、智能末端配送、訪客拜訪等需求

高品質住宅宜將各功能進行組合設計，提供智能快件箱、拆包臺、可回收垃圾桶、寵物掛鉤、座椅、平板推車等便民設施,同時應考慮快遞外賣車輛的轉彎半徑和停放空間。

4.3.5 【垃圾收集點】規范垃圾收集點的設置和管理，通過隱蔽設置、硬化地面和清潔設施的配置，提升垃圾收集點的管理水平，減少對小區環境和居民生活的影響，有助于改善小區衛生狀況，提升居民生活質量。

4.4 住區環境

4.4.1 景觀設計宜結合場地功能和綠植搭配，布置相應的活動設施。

4.4.2 植物配置應多層級搭配，注重季相和色葉變化，常綠喬灌木覆蓋率占綠地總面積不應小于 30%，喬木設置數量平均不應少于 3株/100㎡綠地。

4.4.3 植物與建（構）筑物的最小間距應滿足住宅建筑對通風、采光、消防的要求，并符合相關規定。

4.4.4 住宅小區應設置連貫的標識系統。住宅單元出入口處應設置標識牌，標識樓號和單元號。

條文說明

4.4.1 【互動景觀】景觀設計不應只是為了愉悅大眾眼睛、注重視覺效果，要加強住宅小區體驗式景觀設計，在視覺、嗅覺、味覺、聽覺、觸覺等方面全方位調動感官，使人融入環境。景觀設計應結合場地功能及綠植配置，可采用以下多種互動景觀形式：

1 互助花園用地面積100㎡~600㎡；

2 康養花園用地面積100㎡~300㎡；

3 自然教室用地面積80㎡~120㎡；

4 室外健身器械宜結合綠地、公園設置；

5 各類公共空間中宜布置座椅、景亭、廊架、景觀小品等。

應提高居民對住宅小區環境營造和維護的參與性，有效增進居民之間的人際互動，加快公眾參與在我國社區建設中的進程。

4.4.2 【綠植配置】本條依據《山東省高品質住宅設計指引》第5.3條制定。在高品質住宅調查問卷中，業主對多重園林景觀的訴求較高。大面積的草坪不但維護費用昂貴，其生態效益也遠遠小于灌木、喬木。因此，合理搭配喬木、灌木和草坪，尤其是以喬木為主，能夠有效地提高綠地的空間利用率、增加綠量，使有限的綠地發揮更大的生態效益和景觀效益

良好的景觀綠化不僅強調觀賞性，人的參與性，還宜關注其功能性。合理的植物搭配，不僅可以凈化空氣、調節溫度、聲降噪、驅蟲殺菌，還可以調節情緒。有些學者將景觀植物療愈運用于阿茲海默癥患者、抑郁癥患者的觀察與治療中。住宅小區景觀設計應以人為本，進行景觀療愈設計，考慮不同人群的生理與心理需求，幫助居民恢復健康。

4.4.3 【植物遮光】為了降低植物對建(構)筑物采光的影響本條對各類植物與建(構)筑物的最小距離作了明確規定。參考《居住綠地設計標準》CII/T294-2019第7.1.5條相關標準制定，并在此標準上進行適當的提高。

4.4.4【標識系統】標識系統設置不明顯會對生活造成極大不便，尤其對于兒童、老人、外來訪客和夜晚回家的居民。標識系統應結合人體工程學，根據人的最佳視力范圍設置相應的高度和角度。標識系統應與住宅小區建筑整體風格相協調，并兼顧無障礙的要求，消防標識應符合消防安全管理要求。住宅小區室外標識應夜間清晰可見，熄燈時段自動關閉裝飾性照明。

5.1 套內空間

5.1.1 住宅層高不應低于 3.0m。

5.1.2 套型入口處應設置過渡空間，宜滿足收納、清潔、換鞋等功能需求。

5.1.3 廚房與餐廳宜有視覺聯系。廚房操作臺總長度不應小于 3.0m，臺前操作空間深度不宜小于 1.0m。宜預留燃氣熱水器、洗碗機、飲用水凈化處理器等設備設施的安裝條件。

5.1.4 套內共用衛生間應采用干濕分離式布置形式。衛生間內宜預留適老化和智能設備設施的安裝條件。

5.1.5 套內應進行系統性立體收納設計，各類儲藏空間的總面積不宜小于套型使用面積的 5%。

條文說明

5.1.1 【層高】本條規定了住宅層高不低于3m。一是基于居住舒適度和設計施工工藝考慮，住宅層高標準需提高。根據中國居民營養與慢性病狀況報告(2020年)》，中國18歲~44歲男性和女性的平均身高分別為169.7cm和158.0cm，與2015年相比分別增加1.2cm和0.8cm，需要適度增大住宅層高以提供更好的空間感和舒適度。此外，現代建筑的空調系統、裝配式構造、地暖、隔聲等技術措施需要占用一部分建筑高度，參考《住宅項目規范》(征求意見稿)第4.1.2條“新建住宅建筑的層高和室內凈高不應低于3.00m”，本標準提高了住宅層高標準。二是基于節能減排理念考慮，提高住宅層高需適度。過高的建筑層高使建筑空間加大，建筑能耗提高，與社會節能減排的方向相。綜合考慮，本標準將住宅原標準層高從2.8m適度提高至3.0m。

5.1.2 【玄關】住宅中玄關雖然面積不大，但使用頻率較高，是進出住宅的必經之處，應重點設計。一般來講，玄關具有以下作用:一是視覺屏障與隱私保護。玄關作為人門處的視覺屏障，可以避免在開門時被路過的人看到家中的布局，保護家庭的私密性。有些房子的玄關門廳是相對獨立的區域，從室外進人室內，只能看到玄關，看不到室內其他空間，增強了隱私性。二是過渡與緩沖。玄關是從室外到室內的過渡空間，人們可以在這里進行簡單的整理，如脫衣換鞋、放置隨手物品等。這有助于將室外的灰塵和污垢留在玄關外，保持室內清潔。同時，玄關還可以起到緩沖作用，避免樓道內的穿堂風直人室內，減少灰塵的吹人。三是裝飾作用。玄關是進門后的第一空間，也是體現家庭審美的區域。通過精心設計和裝飾玄關，可以給人留下深刻的第一印象改善心情，提升家居的整體美感。一般會用有圖案的地磚來裝飾玄關，還會在玄關處單獨設立一個照明設備。四是儲物功能。玄關通常設有鞋柜、掛衣間等儲物空間，方便業主存放鞋子、外套等物品。這有助于保持家居的整潔和有序，同時也方便業主的日常使用。此外，從風水學的角度來看，玄關還具有化煞、遮掩防泄和美化等作用。但這些風水觀念并非科學驗證的結論，而是基于傳統文化和信仰的一種看法。因此，玄關在現代住宅中扮演著多重角色，在設計和布置玄關時，可以充分考慮這些功能需求，以打造一個既實用又美觀的玄關空間。

疫情后越來越多的人開始重視如何從人戶區開始，做到洗消殺菌，把病菌隔離在房門之外，因此把玄關設計成無接觸、避免接觸和洗消之處，是居住者隔離病菌的第一道安全屏障。設計中可在玄關內設置獨立洗手臺，宜預留上下水條件。當套型有兩個及以上的衛生間時，也可以將其中一個衛生間與玄關結合設置:利用衛生間的洗手盆實現清潔功能，也可以將廚房、家政間與玄關結合設計，可利用其水盆洗手，兼顧物品存放功能。

5.1.3 【廚房】在對住宅功能房間滿意度調查中，居民普遍認為廚房空間太小。隨著現代廚房電器設備的發展，各類電器設備增多，以及未來老齡化的需求，有必要適當增加廚房面積。在實際使用中，廚房的操作臺長度與功能關系最為密切，所以對此提出要求。廚房設計時，宜與餐廳或客廳有視覺上的聯系，為加強家人之間的交流創造條件。

5.1.4 【衛生間】住宅衛生間是使用率高、功能多的空間，衛生間整體空間布局的合理性直接影響到居民的健康以及生活質量。公共衛生間一般靠近客廳、餐廳，無前室的衛生間門不宜直接開向起居室(廳)、廚房或餐廳，從使用效率和衛生角度來說，應采用分離式布置形式，宜采用廁、浴、洗手盆三分離式布置形式，滿足多人同時使用衛生間的需求。干濕分離對衛生間的面積有一定的要求，根據項目實踐經驗，使用面積一般不應小于4m’。衛生間涉及防水、管線等問題，改造困難，住宅設計時應為未來老齡化需求預留改造空間。

5.1.5【收納空間】本條參照《住宅性能評定標準》GB/T 503622022套型評定項目表D0.2第D38條制定。在實際使用中，對儲藏空間的容積提出要求更為合理，為便于設計落地和后期管理，在此僅對儲藏面積提出要求。設計時收納空間應根據不同物品存放尺寸要求，分類設計相應的空間，宜為大型行李箱、嬰兒車、輪椅等大件物品預留收納空間。

5.2 公共空間

5.2.1 四層及以上住宅的公共出入口應設門廳，當設有地下車庫時應增設地下門廳，地上門廳應有自然采光。

5.2.2 單元門口宜設置平坡出入口，搬家及急救車輛應方便到達每個單元地上出入口。

5.2.3 地下機動車庫停車空間設計應符合下列規定：

1 小型汽車車位尺寸不應小于 2.5m（寬）×5.3m（長），且 100% 預留電動車充電基礎設施安裝條件；

2 宜設置不小于 30.0㎡的獨立洗車區域，洗車區應配置獨立計量的給、排水及用電設施。

5.2.4 地下機動車庫內部車道宜為環形車道，主車道凈寬不宜小于 6.0m，凈高不應小于 2.4m。盡端式車道長度超過 50m 時，應預留回轉空間。

5.2.5 地下室及車庫宜采用采光井、下沉庭院等自然采光措施。

5.2.6 地下車庫出入口地面的坡道外端應設置反坡，反坡高度不應小于 150mm。宜設置防淹門或配備可插入的防汛擋板，其擋水高度不應小于 0.8m，形成閉環擋水體系。

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5.2.1 【單元門廳】入戶大堂是每位業主進人建筑時的第一印象，在中國建筑的功能空間與符號語意里，大堂一直是尊貴身份的象征,《論語》有言，“登堂人室為貴胄也”，可見“堂”的重要性。本條規定了單元門廳的設置條件、窗地面積比等主要可量化的指標，11層及以下單元門廳一般不宜小于12m，12層及以上單元門廳不宜小于18㎡

5.2.2、【平坡入口】住宅小區應合理設置室內外高差，避免因高差太大而設置無障礙欄桿，降低使用便利性和美觀性。

5.2.3 【車位空間】本條對地下車庫的車位及洗車區域作了相關規定。

國標小汽車車位尺寸為2.4m(寬)×5.3m(長)，是按照小型車尺寸1.8m×4.8m來推算的。隨著生活水平的提高，小汽車向加長、加寬方向發展，為適應這一變化，本標準將車位寬度由2.4m提高到2.5m。有條件的車庫可結合住戶需求設置部分中大型車位。國家實施“雙碳”戰略，各地積極推廣新能源汽車，電動汽車會越來越普及，為所有車位預先設計和預留電動車充電設施所需的安裝條件，能夠盡量避免未來的大規模改造。

近年來，自助洗車服務以其便捷、經濟的特點逐漸受到消費者的青睞。相比于傳統洗車店，自助洗車無須排隊等候，車主可以根據自己的時間安排隨時進行洗車。將自助洗車服務引入住宅小區，對業主24小時開放，是社區服務創新的一個重要方向。本條所指專屬洗車區域面積為使用面積，如設置在地下車庫，尚應配置通風、除濕設備。

5.2.4【車庫車道】住宅車庫車道的設計應綜合考慮安全性實用性、經濟性等因素，并遵循相關設計標準和原則。通過合理的設計和布局，可以確保車庫內車輛和人員的安全，提高車庫的實用性和舒適性。

盡端車位如果沒有是夠的回轉空間，無法做到一次停車，故需預留回轉空間。回轉空間可采用盡端柱網內兩排停車位預留一個標準車位的尺寸作為回轉空間，該空間不得停車，并設置明顯標識。

5.2.5人【陽光地下】地下空間本身屬于封閉空間，由于光照不足、環境濕度大容易引發微生物滋生、汽車排放污染物聚集在封閉空間內不易散出從而造成空氣污染物濃度累計超標等問題，嚴重影響住戶身體健康。

為了解決地下空間通風采光問題，改善地下空間環境，可利用下沉庭院、導光管、天窗、半地下室、窗井等措施，為地下空間引人天然采光和自然通風，使地下空間更加舒適、健康，并節約通風和照明能耗，有利于地下空間的使用。

5.3 結構構造

5.3.1 建筑結構的設計工作年限不宜低于 70 年，并宜按 100 年進行耐久設計。

5.3.2 結構設計應滿足建筑功能全壽命期內空間靈活可變的要求，部品部件宜采用標準化設計。

5.3.3 宜采用建筑結構與建筑設備管線分離設計。

5.3.4 高層住宅建筑外墻宜采用建筑保溫與結構一體化或干掛技術。

5.3.5 住宅建筑裝飾線條應兼顧安全耐久和美觀，深度或寬度大于 300mm 的線條不宜采用 GRC、EPS、XPS 等材料。

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5.3.1【結構長壽】本條依據《山東省高品質住宅設計指引》第9.1條制定。住宅合理使用年限一般不少于50年，在開發建設時充分考慮建筑和住戶全壽命期的使用需求，兼顧當前使用和今后改造的可能，將大大延長住宅的使用壽命，比新建住宅節省大量投資和材料。

為全面提高住宅的使用壽命、質量品質和長期價值，高品質住宅設計宜提高結構的設計工作年限，并按《百年住宅建筑設計規程》DB37/T5213的標準要求執行。

5.3.2【結構靈活】結構布置應能滿足建筑全生命周期空間可變的需求。傳統的居住空間設計往往停留在平面尺寸的優化以及戶型結構的調整上，對空間進行限定、使用靈活性差，原有固定化的居住功能與傳統的居住空間設計手法已無法滿足現代居住生活的多樣性和生活習慣的變化。

在設計時應充分考慮建筑和居住者全壽命期的使用需求，如采用大空間結構體系，管線分離技術，通過裝配式輕質內墻隔板分隔室內空間，有利于住戶靈活根據需求進行二次改造，避免住戶自行裝修破壞承重結構。兼顧當前使用和今后改造的可能，將大大延長住宅的使用壽命，比新建住宅節省大量投資和材料。

5.3.3【管線分離】設備管線獨立于結構，可以更容易地進行維護、檢查和升級，避免對建筑結構主體的損傷，有利于結構長壽目標的實現。

5.3.4【保溫結構一體化】本條是針對外墻薄抹灰保溫系統脫落帶來的問題而提出的要求。當采用外墻干掛系統時，可不采用保溫結構一體化設計。

5.3.5【裝飾線條】深度或者寬度大于300mm的裝飾線條不宜采用GRC、EPS、XPS等材料，此類線條與外墻結構或基層墻體間較易出現開裂脫落，耐久性差，高空墜物安全隱患較大，且后期維修成本高。

5.4 設備設施

5.4.1 應預留全屋凈水系統安裝條件。分戶式凈水系統應設置前置過濾器，宜預留軟水機和直飲水機安裝條件。

5.4.2 套內應設置智能家居系統。

5.4.3 套內宜采用裝配化裝修，與結構系統、外圍護系統、設備和管線系統集成設計。

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5.4.1 【凈水系統】隨著生活水平的提高，人們對飲用水質量的要求也越來越高。套內設置凈水系統可以有效去除水中的雜質、異味、重金屬等有害物質，提供干凈、安全的飲用水。這對于保障家庭成員的健康具有重要意義。分戶式凈水系統是指將凈水設備安裝在每個住宅單元內部，實現獨立供水的一種系統。相比集中式凈水系統，分戶式凈水系統具有以下優勢:一是獨立性。每個住宅單元都有獨立的凈水設備，不會受到其他單元的影響，保證了用水的獨立性和安全性。二是靈活性。分戶式凈水系統可以根據不同住宅單元的需求進行個性化設置，如選擇不同的過濾精度、濾芯種類等，以滿足不同家庭成員的用水需求。三是維護方便。由于凈水設備安裝在住宅單元內部，因此維護和更換濾芯等操作更加方便快捷，不需要依賴外部專業人員。分戶式凈水系統通常由前置過濾器、中央凈水機、軟水機、廚下直飲水機等部分組成。其中，前置過濾器是系統的第一道防線，具有至關重要的作用。為不增加高品質住宅的成本并滿足用戶的多樣化選擇，對高品質住宅項目僅要求滿足前置過濾器即可，同時要預留直飲水機和軟水機安裝條件、安裝位置和電源插座，以便日后安裝和使用。

5.4.2【智能家居】本條依據住房城鄉建設部等部門《關于加快發展數字家庭 提高居住品質的指導意見》制定，應做好智能系統管線預埋。戶內智慧家居系統宜滿足下列要求：

1 人戶門設置智能門鎖，智能門鎖安全等級不應低于《機械防盜鎖》GA/T73中的B級規定；

2 起居室、臥室、衛生間、書房配置緊急求助報警裝置，緊急求助報警裝置距地宜為0.8m~1.1m，緊急求助報警裝置應有明顯標注且宜采用按鈕和拉繩結合的方式，拉繩末端距地不宜高于0.3m；

3 衛生間、主臥室宜設置智能傳感器，具備超時報警、跌倒監測等功能；

4 廚房、衛生間內宜設置水浸報警裝置；

5 戶內設置空氣質量傳感器對室內環境數據進行監測，可聯動空調、新風等機電設備的開啟或關閉；

6 智慧家居系統宜具備語音交互、體感交互或其他交互功能；

7 在戶內玄關、客廳、餐廳和臥室處設置智能場景面板:系統可根據用戶需求，支持自定義控制場景；

8 控制終端可采用專用設備，或運行在智能手機、平板電腦等終端設備上，戶內訪客對講設施宜與智能家居控制終端合用；

9 戶內報警信息能接入住戶移動終端，宜接人住宅小區監控中心，并應符合《住宅設計標準》DB32/3920-2020中的相關要求；

10 設置智能電路監控裝置，實現過載、短路、過壓、欠壓和漏電保護作用，具備遠程控制、電參量(電壓、電流、功率)測量功能。

5.4.3【裝配化裝修】裝配式建筑宜優選裝配化裝修，采用成套化集成設計方案，既能滿足不同客戶的個性化、差異化需求也有利于精裝修和住宅產業化的推廣。

工廠化建筑部品部件是在工廠內生產好，在工程現場組裝，既提高效率，又保證工程質量，大大減少了材料的消耗和現場作業量。

5.5 室內環境

5.5.1 住宅的平面空間布置、門窗位置和開啟方式的設置應有利于室內自然通風組織，通風窗與房間門宜對角布置。

5.5.2 南向臥室、起居室窗地面積比不應小于 1/5；廚房窗地面面積比不應小于 1/6。

5.5.3 住宅設計應采取隔聲降噪措施，并應符合下列規定：

1 分戶墻應采用不小于 200mm 厚混凝土墻體或其他能達到 50dB 以上隔聲效果的構造措施。分戶墻上不應嵌入設置配電箱、分集水器等設施。不宜嵌入設置開關、插座等，當設置時應錯位布置，間距不小于 150mm，且應設置相應的隔聲封堵措施。

2 除廚房、衛生間、陽臺以外的樓板應設置厚度不小于 10mm 的隔聲墊，或其他能達到計權標準化撞擊聲壓級不大于 60dB 的樓板構造措施，樓地面與墻面交界處應設置豎向隔聲墊將樓面與墻體隔開。

3 交通干線兩側臥室、起居室（廳）外門窗的計權隔聲量與交通噪聲頻譜修正量之和（Rw+Ctr）不應小于 35dB；其他外門窗的計權隔聲量與交通噪聲頻譜修正量之和（Rw+Ctr）不應小于 30dB。

4 與臥室相鄰的廚房、衛生間，排水立管不應貼臨與臥室共用的墻體，并應采取有效的隔聲處理措施。

5 設備主機應安裝在遠離臥室的區域，室內機在出風口處增加消聲軟管等軟連接措施，安裝減振支吊架，外機基座應增加橡膠減振墊。

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5.5.1 【自然通風】本條明確了室內風環境設計的基本原則與相關規定。室內外之間自然通風既可以是相對外窗之間形成的對流穿堂風，也可以是相鄰外墻窗之間形成的流通的轉角風。將室外風引人室內，同時將室內空氣引導至室外，需要合理的室內平面設計、室內空間合理的組織以及門窗位置與大小的精細化設計。因此，本條提出了相關要求。當無法采用穿堂通風而采用了單側通風時，宜采用下列措施：

1通風窗宜與房間門對角布置，使自然風能深入室內空間；

2 窗戶設計使進風氣流深人房間，窗口設計應防止其他房間的排氣進人本房間窗口；

3 利用廚房或衛生間輔助機械通風形成負壓無源式自然通風改善室內自然通風。

5.5.2 【優質采光】窗地面積比是指房間采光窗洞口的面積與房間地面面積之比，這個比例是衡量房間采光性能的重要指標之一。合理的窗地面積比可以確保房間獲得足夠的自然光，提高室內的明亮度，減少照明能耗；較大的窗地面積比有助于改善室內的空氣質量，減少潮濕和異味；良好的采光和通風可以提高人們的居住舒適度，有助于身心健康。根據《住宅建筑規范》GB50368-2005以及相關的建筑設計標準，更為準確的規定是臥室、起居室(廳)、廚房的窗地面積比不應小于1/7。在實際生活中，住戶的居家體驗對采光時長、觀景質量提出更高的要求，高品質住宅對小區景觀、配套等都有相應的落實，因此將臥室、起居室的窗地面積做了相應拉高?？紤]廚房是家庭烹飪的場所，雖然其使用頻率可能不如臥室和起居室高，但同樣需要良好的自然采光和通風，這有助于保持廚房內的空氣清新，同時方便烹飪時的操作。

5.5.3 【隔聲降噪】針對居民投訴最多的噪聲問題，本條對住宅建筑的隔聲降噪提出了更高的要求。

1 分戶墻是兩戶之間共有的分隔墻體，在裝修時，水電施工會對墻面進行開槽預埋，導致墻體的隔聲性能減弱。因此，在前期設計方案時，分戶墻上不應設置配電箱、分集水器，不宜設置開關、插座等，當設置時應錯位布置。分戶墻可采用不小于200mm厚的混凝土墻體或240mm磚墻，或其他能達到50dB以上隔聲效果的構造措施。

2 國家標準《綠色建筑評價標準》CB/T50378-2019(2024年局部修訂)中二星級綠色建筑，要求臥室的分戶樓板擊聲隔聲性能不應大于60dB。為了避免樓板上層產生的諸如腳步聲、物體墜地等撞擊噪聲對樓下住戶的干擾，在設計時需對樓板采取必要的隔聲措施。例如，在混凝土樓板上鋪裝彈性地面材料或建造由彈性材料隔開面層的浮筑樓板，均可有效改善樓板撞擊聲隔聲性能。后期裝修時，亦可結合地面裝修鋪裝彈性地面材料，如木地板、保溫板、彈性橡膠、隔聲氈等。

3 對于外界環境噪聲來說，外門窗往往是隔聲最薄弱的環節。改善、加強門窗的隔聲性能，是保證住宅內部聲學環境的重要措施。因此，沿街或臨交通干線兩側等高噪聲環境區域的住宅建筑應采用具備隔聲構造和性能的門窗。如鋁合金密封窗、新型硬塑料保溫隔熱型窗或專業隔聲門窗，采用雙層或三層玻璃窗構造。

4 在廚房或衛生間與居住空間相鄰布置時，如果將管道等可能傳聲的物體固定于公共墻上，可能會引起公共墻的振動而直接向臥室或起居室(廳)輻射噪聲。為降低管道噪聲，可采用高密度聚乙烯(HDPE)或聚丙等靜音管材，管道連接優先采用電熔管箍連接方式，并在排水管道外包上隔聲隔振材料，可有效降低管道排水時的噪聲輻射。

5 本條依據現行強制性工程建設規范《建筑環境通用規范》GB55016-2021第2.3.3條制定。設計及安裝時應注意避免住宅建筑內的空調機組等設備產生的直接噪聲。此外，住宅建筑外配套機房如水泵房、風機房、電梯機房等都是噪聲源、振動源，有時管道井也會成為噪聲源，因此給水泵、風機、電梯設置減振裝置是降低振動、減弱噪聲的有效措施。同時，還應注意水泵房、風機房、電梯機房以及管道井的有效密閉，提高水泵房、風機房和管道井的空氣聲隔聲性能。

6.1 一般規定

6.1.1 住宅質量應滿足現行山東省工程建設標準《建設工程優質結構評價標準第 1 部分：房屋建筑工程》DB37/T5000.1 的要求。

6.1.2 應采用綠色施工技術，宜采用智能建造技術。

6.1.3 項目應實施樣板引路制度，應對涉及質量多發問題主要防控措施的關鍵工序、關鍵部位等隱蔽工程實施舉牌驗收。

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6.1.1 【結構質量】山東省高品質住宅在滿足結構安全和結構耐久的基礎上，應滿足山東省工程建設標準《建設工程優質結構評價標準第1部分:房屋建筑工程》DB37/T5000.1的要求，保障住宅主體結構質量。

6.1.2 【施工建造技術】隨著科技進步驅動新型建造方式革新，智能制造已成為行業轉型升級的重要方向，也是建設高品質住宅的有效路徑。高品質住宅建設宜積極推進智能建造裝備應用，重點推廣數字李生、系統集成、智能施工設備和建筑智能機器人等技術，全面提升施工管控水平和數字化管理效能，打造具有山東特色的智能建造示范樣本，引領行業高質量發展。

6.1.3 【樣板引路、舉牌驗收】為保障高品質住宅質量，規范施工管理流程，應在高品質住宅開發建設過程中實施樣板引路與隱蔽工程舉牌驗收制度。針對施工過程中易出現質量問題的工序及隱蔽工程，如地基基礎、防水工程、門窗、外墻等，施工單位在正式施工前應打造樣板工程，可視化展示實物和明確質量標準，驗收合格后進行大面積施工;對隱蔽工程實施舉牌驗收制度，明確責任主體、驗收流程、驗收部位、驗收人員等，驗收合格后方可進人下一道工序，并通過公示牌載明驗收信息，留存影像資料及電子檔案，實現全過程質量可追溯。

6.2 質量管控

6.2.1 項目開工前，應編制住宅工程質量多發問題防控任務書，其質量控制標準不應低于現行山東省工程建設標準《住宅工程質量常見問題防控技術標準》DB37/T5157 的規定。

6.2.2 隔聲防控措施應符合下列規定：

1 非承重分戶墻宜采用高密度砌筑材料，灰縫的砂漿飽滿度不低于 90%，與梁、剪力墻連接處填塞密實；

2 隔聲材料應采用密縫拼接，陰陽角處應采用加強措施；

3 樓板采用隔聲墊鋪貼遇墻體時應上翻，上翻高度不應低于地面建筑做法高度；

4 戶內排水立管應采用低噪聲管材并包覆隔聲材料。

6.2.3 串味防控應符合下列規定：

1 排煙道應采用機制一次成型裝配式煙道，層間采用剛性承托支撐，與樓板預留孔洞之間的縫隙應填塞密實。在抹灰作業前，排煙道外側應滿掛熱鍍鋅鋼絲網，每邊向相鄰墻面延伸 200mm。

2 防火止回閥應滿足防火要求，安裝前應對止回閥的啟閉靈敏性及閥片變形情況進行檢查，滿足要求后方可安裝。止回閥應安裝在管道外壁進氣口處，與排煙氣道接觸部位應填塞密實。

6.2.4 返味防控應符合下列規定：

1 室內地漏應有防臭、防蟲、防溢流、防干涸功能，地漏水封深度不應小于 50mm；

2 構造內無存水彎的衛生器具與生活污水管道連接時，應在排水口以下設存水彎，存水彎的水封深度不應小于 50mm。

6.2.5 滲漏防控應符合下列規定：

1 涉水房間及屋面應進行基層、防水層、面層三次蓄水試驗檢測，并應符合現行山東省工程建設標準《住宅工程質量常見問題防控技術標準》DB37/T5157 的規定；

2 衛生間等有防水要求的房間墻體混凝土坎臺高度不應低于建筑完成面 200mm，且應與樓板混凝土一次澆筑、振搗密實；

3 廚房煙道、強弱電井洞口周邊宜設置混凝土坎臺；燃氣管道穿樓板處應封堵密實并采取防水措施；

4 管道根部、陰陽角等特殊部位應增設柔性防水加強層，每側寬度不應小于 250mm；

5 迎水面后澆帶、結構施工縫應設置止水鋼板，并應增設柔性防水加強層，每側寬度不應小于 500mm；

6 外墻門窗洞口宜采用止水企口工藝，外窗安裝完成后應進行壓力淋水試驗，淋水壓力不應小于 0.1MPa，淋水時間不應小于 0.5h，單體工程應抽取 15% 以上數量的外窗進行壓力淋水試驗。

6.2.6 開裂防控應符合下列規定：

1 戶內墻體抹灰，無水房間宜采用輕質石膏砂漿，有水房間宜采用成品濕拌砂漿；

2 不同墻體基體交接處、線槽部位應采用先成網后鍍鋅的熱鍍鋅鋼絲網；

3 在砌筑墻體設置的配電箱應采用預制成型構件，箱體方正，厚度同墻厚，預制構件尺寸宜大于箱體尺寸 50mm，箱體背面抹灰層宜滿掛熱鍍鋅鋼絲網；

4 填充墻拉結筋宜采用預埋方式，砌筑墻體按照規范及設計要求設置構造柱或抱框柱，門窗過梁宜采用下掛板，小于 250mm 的門框構造柱可與主體混凝土一次澆筑；

5 門窗洞口處宜設置門窗垛，門窗洞寬度不大于 2.0m 時宜設置抱框，大于 2.0m 時宜設置構造柱；

6 車庫地坪混凝土強度不應低于 C30，厚度不應小于 100mm，應設置抗裂鋼筋網或摻加抗裂纖維。車庫地坪混凝土拌制時不宜摻加粉煤灰與礦粉，入模坍落度不宜大于 160mm，且不宜采用泵送工藝澆筑，混凝土澆筑時隨打隨找平。

條文說明

6.2.1 【質量多發問題】根據國家及山東省要求，建設單位承擔工程質量首要責任。建設單位應加強滲漏、袈縫、空鼓、管線不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質量多發問題防治組織參建各方編制住宅工程質量多發問題防控任務書，對工程質量多發問題進行梳理，明確治理方案、構造措施、施工要求、驗收標準等，形成相對應的施工組織專項方案。

6.2.2 【隔聲防控】室內噪聲主要來自分戶墻、樓地面、室內排水等，本條文采取具體措施減弱噪聲傳導，避免住戶或房間之間的聲音干擾。

1 相對于低密度砌筑材料(如空心磚、蒸壓加氣混凝土砌塊等)，高密度砌筑材料(如混凝土實心砌塊等)具有密度大隔聲效果好的優點；砌塊灰縫與梁、剪力墻連接處是傳播噪聲的主要聲橋，施工時應重點管控砂漿飽滿度，確保與梁、剪力墻連接處填塞密實。

2 隔聲材料應采用密縫拼接工藝。拼接縫寬度不宜大于1mmm，避免聲波通過接縫共振傳播。陰陽角作為建筑結構應力集中區域，易因材料形變導致接縫開裂，形成聲學薄弱點，所以隔聲材料出現在陰陽角處應采用加強措施。

3 樓板隔聲墊鋪貼至墻體時，上翻高度應覆蓋全部建筑做法高度，避免因上翻高度不足導致結構傳聲路徑形成“聲橋”。

4 戶內排水立管應選用低噪聲管材(如PVC-U或PVC-U中空璧內螺旋管材、HDPE管材等)，并實施隔聲包覆處理。普通PVC管因水流沖擊會產生顯著水聲，中空壁內螺旋管材的水流沿管內壁的導流筋呈螺旋流動，減輕了水流對管壁的沖擊，從源頭降低噪聲，通過包裹隔聲材料可增加噪聲在傳播過程中的損耗:兩者搭配可有效降低噪聲。

6.2.3 【串味防控】串味防控是保障住宅室內環境質量的關鍵措施，通過系統性阻斷氣味擴散路徑，有效避免廚房油煙等污染物在室內外空間滲透。

1 采用機制一次成型裝配式煙道，可由工廠化生產實現構件尺寸精準控制，顯著降低因施工偏差導致的滲漏風險。層間設置剛性承托(如采用鋼板等)，保證煙道垂直承載力；管道與樓板預留洞口間隙填塞密實，防止煙氣滲漏。抹灰前在煙道外側滿掛熱鍍鋅鋼絲網，每邊延伸至相鄰墻面200mm，防止煙道位移及裝飾面層瓷磚開裂等。

2 為確保排煙系統防火功能的有效性，安裝前需檢測止回閥啟閉靈活性及閥片平整度，避免因機械卡滯或密封失效導致排煙不暢，并應滿足現行山東省工程建設標準《住宅煙氣集中排放系統技術標準》DB37/T5081的要求。閥門應設于管道外壁進氣口處，可保證氣流單向流動；接觸部位填塞密實，保證長期密封可靠性。

6.2.4【返味防控】返味防控是保障住宅室內環境質量的關鍵措施，通過安裝具備防臭、防蟲、防溢流、防干涸功能的地漏(水封深度不小于50mm)，對構造內無存水彎的衛生器具設置水彎(水封深度不小于50mm)，有效阻斷下水道氣體返滲。

6.2.5 【滲漏防控】滲漏防控是提升住宅耐久性與居住品質的重要舉措，通過分層檢測與結構強化阻斷滲漏路徑。

1 分層蓄水試驗檢測，針對涉水房間及屋面，實施基層防水層、面層三次蓄水試驗，通過逐層驗證，可及時發現混凝土開裂、防水材料破損等隱患，避免出現后期滲漏風險。

2 衛生間墻體設置不低于建筑完成面200mm高混凝土坎臺，與樓板混凝土同步澆筑并振搗密實，提升結構自防水性能，此做法通過取消二次施工接縫，避免因溫度變化或材料收縮導致的根部滲漏，顯著提升防水可靠性。

3 燃氣管道穿樓板處應予以關注，在洞口處做好封堵。

4 在管道根部、陰陽角等滲漏敏感區域增設雙側250mm寬柔性防水層，可適應基層變形，有效封堵微小裂縫。

5 迎水面后澆帶、結構施工縫是滲漏的多發部位，結構施工過程中應設置止水鋼板，防水層施工時應增設柔性防水加強層，每側寬度不應小于500mm。

6 外墻門窗洞口采用止水企口工藝，安裝完成后進行0.1MPa壓力淋水試驗(持續0.5h)，并抽檢15%以上外窗驗證密封性。該體系較傳統外窗施工工藝，可大幅降低雨水滲透率提升建筑外立面的防護能力。

6.2.6 【開裂防控】為提升住宅墻體結構性能、耐久性及施工效率，本條從材料選型、節點構造及工藝優化等方面提出系統性防控措施。

1 戶內墻體抹灰根據環境濕度差異采用差異化材料:無水房間優先使用輕質石膏砂漿；有水房間采用成品濕拌砂漿。

2 先成網后鍍鋅工藝可以避免鋼絲網銹蝕，提高鋼絲網使用年限。不同墻體交界處掛網可以降低抹灰層開裂的風險。

3 預制成型配電箱可實現配電箱安裝從“粗放式”到“精細化”的轉變，減少后期剔鑿配電箱對墻體帶來的破壞。

4 人填充墻拉結筋采用預埋工藝，主體施工時預埋鋼板，后期與拉結筋焊接。構造柱或抱框柱的設置滿足抗震及荷載要求門窗過梁與主體混凝土一次澆筑，避免開裂。

5 門窗洞構造優化，門窗洞寬度不大于2m時設置抱框柱大于2m 時增設構造柱，增強洞口整體性，提高門窗安裝質量。

6 現實中部分車庫使用低強度、高坍落度混凝土(加粉煤灰與礦粉)和泵送入模，水灰比大，導致地坪面層浮漿過厚強度低，出現了收縮裂縫、龜裂、脫殼、起砂等問題，影響車庫品質。本條文約定混凝土強度、坍落度及厚度，設抗裂鋼筋網或抗裂纖維，降低車庫地坪開裂風險。

6.3 綠色施工

6.3.1 項目應按現行山東省工程建設標準《建筑與市政工程綠色施工管理標準》DB37/T 5086 的要求進行綠色施工，并應達到現行山東省工程建設標準《建筑與市政工程綠色施工評價標準》DB37/T 5087 中綠色施工良好及以上等級要求。

6.3.2 應使用 5 種及以上綠色建材認證的材料和部品，且應用比例不應低于 50%。

6.3.3 施工現場應采用揚塵智能監測、自動噴淋、高空垃圾封閉清運等揚塵治理技術，施工場界空氣質量指數 PM2.5、PM10 小時濃度不應超過同時段所屬縣（市、區）PM2.5、PM10 小時平均濃度。

6.3.4 施工現場設備及物資材料應采取信息化管理措施，施工過程中宜采用焊接、抹灰、放樣、鋼筋加工、模板加工、搬運、砌磚、噴涂等建筑智能機器人。

條文說明

6.3.1 【綠色施工】綠色是高品質住宅的底色，也是區別于普通住宅項目的優勢之一。綠色施工是指在保證質量、安全等基本要求的前提下，最大限度地節材、節水、節能、節地、節約人力資源，減少對環境的負面影響，是實現高品質住宅項目全過程綠色低碳的重要環節。本條規定了高品質住宅項目綠色施工應遵循的要求，并提出了綠色施工應達到的效果。

6.3.2 【綠色建材】根據《山東省高品質住宅設計指引(試行)》的要求，綠色建材應執行《山東省綠色建材推廣應用導則》的標準，且應用比例不應低于50%。

6.3.3 【揚塵治理】高品質住宅項目施工現場要設置揚塵在線監測系統，并將揚塵自動監測數據與當地主管部門公布的數據進行比較分析，采取持續改進措施。施工現場一般在臨時施工道路、腳手架、塔吊旋轉臂、垃圾站或渣倉等部位安裝噴水設施，根據揚塵監測結果自動噴淋或定時噴淋。高空垃圾封閉清運可有效避免高空墜物及揚塵污染，避免人身傷害。

6.3.4【智能建造】施工現場采用信息化技術對設備、物資材料等進行管理，一般包括:采用信息通信技術對施工設備的基礎信息、進出場信息和安全信息進行管理，在起重機、升降機、卸料平臺等設備上安裝智能監控裝置，采用第五代移動通信、人工智能識別、無線射頻等物聯網技術對鋼筋、混凝土、裝配式構件等物資材料的出人庫進行可追溯管理。目前已經開發適用于焊接、抹灰、放樣、鋼筋加工、模板加工、搬運、砌磚、噴涂等場景的建筑智能機器人，節約了人力資源，提升了施工質量。

7 查驗交付

7.0.1 項目驗收時，應實行分戶驗收，應對隔聲、串味、返味、滲漏、開裂和空氣質量等重點內容進行查驗，做到 “先驗收、后交付”。

7.0.2 項目交付時，小區供水、供電、供氣、供暖、通信、交通等配套基礎設施應投入使用，消防系統應運行正常。

7.0.3 物業承接資料應包括但不限于隱蔽工程建設數據信息的可視化模型文件、數字化房屋竣工圖紙、BIM 模型、運維參數、驗收資料等。

7.0.4 房屋交付時，宜提供 BIM 版商品住宅使用說明書。

7.0.5 建設單位應設置售后服務中心，建立售后服務承諾制度，對保修期內出現的房屋質量問題及時維修。

7.0.6 在正常使用條件下，部分設施和部位的質量保修最低期限應符合下列規定：

1 屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期限為 10 年；

2 供熱與供冷系統，保修期限為 5 個采暖期、供冷期；

3 電氣管線、給排水管道、設備安裝，隱蔽部分保修期限為 10 年，非隱蔽部分保修期限為 5 年；

4 其他部位質量保修范圍和期限，應符合國家和山東省現行標準的規定。

條文說明

7.0.1 【多發問題查驗】建設單位應通過自檢或委托具有相關資質的單位完成隔聲、串味、返味、滲漏、開裂和空氣質量等重點內容的查驗。

對易滲漏部位應進行基層、防水層、面層三次蓄水試驗，蓄水時間不少于24h，種植屋面不少于48h，蓄水最淺處不少于30mm；涉水房間每次蓄水時間不應少于24h，水最淺處不宜小于20mm，地下室在回填前應進行防水效果檢查。

相關檢測或檢查記錄需留有影像或書面記錄備查。

7.0.2【設備設施交付】水電氣暖等配套設施工程竣工驗收時建設單位應組織有關建設責任主體對水電氣暖等建設條件落實情況進行查驗?？⒐を炇諅浒负螅ㄔO單位應與水電氣熱專營單位進行接管查驗，查驗通過后辦理交接手續，并移交相關資料。

消防工程需完成消防驗收、備案抽查。

7.0.4【房屋交付】BIM模型以三維形式呈現房屋結構、管線布局、設備位置等，業主可直觀查看墻體、電路、水管走向，避免裝修時誤操作(如鉆孔破壞隱蔽管線)，業主可“身臨其境了解房屋細節，尤其對復雜戶型或隱蔽工程的理解更高效。提供BIM版使用說明書，可以有效提升維護與改造效率，精準定位問題，如出現漏水或電路故障，通過BIM模型可快速定位源頭，縮短排查時間，有助于提高業主對住宅工程質量的滿意度

7.0.5 【售后服務】售后服務中心不僅是法定義務的履行載體，更是房地產企業從“銷售導向”向“服務導向”轉型的核心環節。通過制度化、專業化的售后機制，企業能有效管控風險、提升客戶黏性，在存量市場競爭中占據優勢地位。制定此條主要出于以下幾個方面考慮：

1 法律與合同義務的履行

法定責任方面：根據《建設工程質量管理條例》《商品房銷售管理辦法》等法規，建設單位需對房屋質量承擔保修責任(通常為2年~5年)，未履行可能面臨行政處罰或法律追責。

合同約定方面：購房合同中明確保修條款，售后服務中心是履行合同承諾的直接窗口，保障業主權益。

2 保障消費者權益與居住安全

質量問題的高風險性：房屋作為長期使用的高價值商品，結構、防水等隱蔽工程問題可能隨時間暴露，及時維修可避免安全隱患(如漏水導致墻體損壞、電路問題引發火災等)。

降低業主損失：快速響應能減少因質量問題導致的財產損失(如家具浸泡、裝修損壞)和居住不便。

3 維護企業信譽與市場競爭力

品牌信任度：優質的售后服務是房企口碑的關鍵。例如，萬科、龍湖等企業通過“房屋體檢”“24小時響應”等服務樹立行業標桿。

促進二次銷售：業主滿意度直接影響樓盤轉介率和企業后續項目的市場接受度。

4 減少糾紛與法律風險

避免群體性投訴：集中售后渠道能系統化處理問題，防止小問題發酵為集體維權事件(如近年某房企因墻面開裂未及時處理引發大規模訴訟)。

責任界定清晰：專業團隊可區分質量問題與人為損壞，減少無理索賠糾紛。

5 行業規范化發展的必然要求

從政策導向看：住房城鄉建設部推動“質量終身責任制”,要求企業建立全周期服務鏈條，售后環節不可或缺。

從與國際慣例接軌看：發達國家(如日本、德國)早已將房屋售后服務體系納人建設標準，中國房企提升服務標準是全球化競爭的需要。

7.0.6【質量保修】《山東省住房和城鄉建設廳關于調整新建住宅工程質量保修期的指導意見》對重要部位的質量保修最低期限做了明確，其他部位質量保修范圍和期限可根據情況進行調整，這既符合山東省目前的要求，又為高品質住宅質量的提升提供了空間。

8 物業運維

8.0.1 物業服務應堅持市場化、專業化、標準化、智慧化發展方向，建立多方有效溝通、服務快捷高效、管理公開透明、住區和諧健康的物業服務工作機制。

8.0.2 物業服務內容、標準應與高品質住宅及其附屬設施設備維護、環境衛生、園林綠化和秩序管理的需求相適應。應明確需要定期檢查、巡視和維護的小區公共部位和公共設施設備。

8.0.3 應建立災害應急體系，能夠及時有效地應對地震、火災、水災、颶風等災害。

8.0.4 宜根據業主需求和小區自身情況，為住戶提供家政、養老、托育等多樣化、個性化、定制化服務。

8.0.5 宜運用 BIM 技術，建設智慧物業管理平臺，采用 “物聯網 + 維保” 服務模式，建立多維度一體化物業運維體系。物業運維階段 BIM 模型中的數據信息同步更新，并對需要重點維護信息及時提醒。

8.0.6 智慧物業管理平臺應包括但不限于智慧通行、智慧安防、智慧節能、智慧住宅等智慧管理系統，宜提供緊急報警、信息發布，環境監測、能耗監測等服務內容，建立非接觸式門禁、車輛管理、高空拋物監控、電動自行車智能阻止、周界防范等專業管理系統，預留與政務服務平臺、公用事業服務平臺對接的數據接口。

8.0.7 每年應組織不少于一次的物業服務滿意度調查。

8.0.8 應定期組織小區活動。

8.0.9 應創建獨居老人、康復人員等重點服務對象人員信息庫，重點關注，定期走訪，及時預警。

8.0.10 應加強住戶飼養寵物管理，及時登記、定期檢疫、外出活動套繩，自覺清理寵物排泄物。

條文說明

8.0.1 【服務方式】從國家建設“好房子”和山東省推進高品質住宅發展的戰略視角來看，物業服務作為住宅全生命周期管理的重要環節，其發展方向和工作機制需緊密對接國家政策導向與地方實踐需要。

一、對接國家“好房子”建設要求

國家提出“建設好房子”的核心目標是打造安全耐久、綠色低碳、智慧便捷、人文關懷的居住環境。物業服務作為房屋交付后的核心保障體系，需通過以下路徑支撐目標實現：

1 市場化運

作助力品質競爭：通過市場化招投標篩選優質物業企業，倒逼服務品質提升，匹配“好房子”全生命周期運維需求。

價格與服務匹配：建立“質價相符”機制，確保高品質住宅的高標準服務可持續供給

2 專業化服務

保障房屋價值：通過專業團隊維護房屋本體結構、機電設備(如電梯、消防系統)，延長建筑使用壽命，響應“安全耐久要求。

綠色運維能力：專業化團隊可落實國家“雙碳”目標，實施節能改造、垃圾分類等綠色服務。

3 標準化建設

規范服務邊界：制定分級服務標準(基礎服務對標住宅物業服務規范，增值服務匹配“好房子”配套需求)，確保服務可量化、可追溯。

質量評價體系：通過滿意度指標監測居住體驗，為“好房子”后期運維提供數據支撐。

4 智慧化轉型

數字賦能管理：搭建智慧物業平臺，集成智能家居、能耗監測等功能，實現與國家“智慧城市”“數字家庭”建設的銜接。

預防性維護：通過物聯網設備實時監測房屋結構安全，提前預警風險。

二、支撐山東省高品質住宅發展

山東省提出建設“質量優良、功能優化、環境優美、設施完善、低碳綠色、服務精細”的高品質住宅，物業服務機制需突出以下特色：

1 多方溝通機制

共建共治共享：通過“社區+物業+業主”三方聯動，落實《山東省物業管理條例》要求，推動居民參與社區治理。

2 高效服務機制

響應宜居需求：30分鐘響應、24小時辦結等標準契合山東省“15分鐘生活圈”規劃，提升居民便度。

3 透明化管理

陽光物業工程：公開物業收支與公共收益，保障業主知情權，增強高品質住宅公信力。

4 人和諧社區建設

文化賦能：通過鄰里文化節、興趣社團等，塑造齊魯文化特色的社區凝聚力。

綠色實踐：推行垃圾分類、立體綠化等，對接山東省“綠色社區創建行動”。

三、核心價值提煉

1 全周期價值保障：通過專業化、智慧化服務延長住宅生命周期，實現“建得好”向“管得好”延伸。

2 居住體驗升級：以標準化、高效化服務提升居民獲得感，助力“好房子”從硬件建設向軟性服務升級。

3 可持續發展：綠色運維與智慧化管理降低住宅能耗，支撐山東省“新舊動能轉換”戰略在居住領域的落地。

8.0.2【服務內容】宜建立日常巡查、安全鑒定和強制修繕等管理制度，安全性檢查主要關注房屋的地基基礎、主體結構、圍護系統及玻璃幕墻等重要部件是否完好；適用性和耐久性檢查則關注房屋的使用功能和耐用程度。定期對小區屋面、外墻、外窗、凸出造型、護欄、扶手、并蓋等重點部位進行巡檢和維護：對電梯等重點設備和泵房、配電間等重點設備用房進行定期檢查與保養。

8.0.3 【應急措施】參考《突發事件應急預案管理辦法》(國辦發〔2024】5號)的規定，人員密集場所的經營單位或者管理單位等，應當有針對性地組織開展應急預案演練。物業服務企業應建立24小時應急響應機制，定期進行安全隱患排查，定期開展消防應急演練，對自然災害應做好檢查、預警、加固和防護等工作。

8.0.4【定制服務】根據《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，創新物業服務，探索制定與高品質住宅相適應的物業服務標準，物業服務收費實行市場調節價機制，推動實現質價相符優質優價。鼓勵物業服務企業拓展服務內容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務、住宅托管等居民服務業態，為高品質住宅室內設施設備提供專業維修養護服務。

物業服務企業應適應養老、托幼、健康、醫療、智慧住宅的特點，積極響應住戶需求，提供精準服務，提升住戶體驗。鼓勵提供社區食堂、鄰里中心、醫療服務、快遞服務中心、共享廚房、少年學堂、健身步道、健身房、閱覽室、瑜伽室、活動室、棋牌室、老人兒童活動場地、幼兒服務中心、寵物管理中心等活動場所和服務設施，并能夠提供多種便民服務。

宜為住戶提供特約(增值)服務，可提供的服務有上門維修、入戶車輛代管、房屋代管、上門戶內衛生清潔、衣物收洗商品代購、代搬家、代接送兒童上學或人托、用戶委托的其他服X務項目，并公開統一的服務價目表。

根據《山東省物業管理條例》，鼓勵前期物業服務人提前介人項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。參建單位或已確定的物業單位宜在建設的不同階段盡早介人，提供有助于小區運維便捷性、發展可持續性的建議和意見進一步提升物業管理水平。

8.0.5【智慧平臺】根據《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，高品質住宅在設計、施工、運維階段使用建筑信息模型(BIM)技術。開發企業組織做好全過程模型使用和交付，交付成果包含隱蔽工程建設數據信息的可視化模型文件。以開發企業為主導，將物業運維提前納入BIM應用管理組織架構，以運維的實際業務和管理需求為出發點，應用BIM數據進行實時檢查與維護。

廣泛運用5G、互聯網、物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設基于BIM的智慧物業管理服務平臺對接城市信息模型(CIM)和城市運行管理服務平臺，鏈接各類電子商務平臺。以智慧物業管理服務平臺為支撐，打造物業管理、政務服務、公共服務和生活服務應用，構建居住社區生活服務生態，為居民提供智慧物業服務。

采用“物聯網+維保”服務模式，通過在設施設備上安裝傳感器，利用物聯網技術實時采集設備的運行數據，如溫度、壓力、振動等參數。當設備出現異常時，系統能及時發出預警，通知維修人員進行處理，實現從傳統的定期維護向預防性維護轉變，降低設備故障率，延長設備使用壽命，減少維修成本。將其與BIM運維相結合，可在BIM模型中直觀展示設備的位置、運行狀態、維修記錄等信息。物業人員通過點擊BIM模型中的設備構件，就能獲取詳細的設備資料和實時運行數據，快速定位故障點，制定維修方案，實現多維度一體化物業運維體系。這種創新的運維模式，提升了物業運維的智能化、科學化水平，符合高品質住宅對物業管理高效、智能的要求，為居民持續享受優質的居住環境提供有力保障。

在物業運維階段，確保BIM模型中的數據信息同步更新至關重要。隨著設施設備的運行、維修、更換以及住宅使用過程中的各種變化，如業主信息變更、房屋改造等，這些信息及時反饋到BIM模型中，保證模型始終反映住宅的真實狀態。同時，系統對需要重點維護的信息進行及時提醒，如設備的保養周期、易損件的更換時間等。通過這種方式，物業能夠提前做好維護計劃和準備工作，提高運維管理的及時性和準確性，有效保障住宅設施設備的正常運行，為居民提供穩定、舒適的居住條件，體現了高品質住宅對居住環境穩定性和可靠性的追求。

8.0.6 【智慧物業】根據《建筑及居住區數字化技術應用第1部分：系統通用要求》GB/T20299.1-2006、《建筑及居住區數字化技術應用第3部分：物業管理》GB/T20299.3-2024，物業管理與服務數字化管理軟件應與數字化設施監控管理、綜合安防管理、業主信息服務數據庫實現數據交互。功能模塊應包括綜合管理、安全管理、客戶與公共服務、環境維護管理、運維服務管理等，模塊間數據應支持信息交互和聯動。

智慧通行系統主要包括人行門禁系統、機動車出入管理系統、停車引導系統、電動自行車停放充電設施、電動汽車充電車位、智能乘梯系統和聯動呼梯系統。

智慧安防系統主要包括小區出入口、應急疏散通道視頻監控、公共區域監控系統，逃生救助指引，IP網絡樓宇可視對講系統，電梯運行監管和五方通話，電動自行車進電梯報警、高空拋物監控系統，周界防范系統，緊急報警求助和巡檢機器人。

智慧節能系統主要包括公共區域節能燈光系統，智慧路燈設備運行監管與能耗監測，雨水回用系統，中水回用系統，自動噴淋灌溉系統和可再生能源應用。

小區應保持S0S救助服務系統正常運轉。勵有條件地預留智慧城市CIM接口。

8.0.7 【滿意度調查】應建立完備的往戶溝通機制，定期走訪并及時反饋住戶意見。每年與小區住戶的溝通率達到100%，住戶滿意率應達到95%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達到100%，處結率達95%以上。

8.0.9【適老服務】根據2020年12月住房城鄉建設部等部門《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展養老服務業的一系列決策部署，充分發揮物業服務企業常駐社區、貼近居民、響應快速等優勢，推動和支持物業服務企業積極探索“物業服務+養老服務模式，切實增加居家社區養老服務有效供給，更好滿足廣大老年人日益多樣化、多層次的養老服務需求，著力破解高齡、空巢獨居、失能老年人生活照料和長期照護難題，促進家庭幸福、鄰里和睦、社區和諧。

在住戶允許條件下，可實時監控住戶水、電、煤氣表數據，對異常數據及時預警、走訪等，保障重點服務對象。

本標準用詞說明

1 為便于在執行本標準條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用 “必須”，反面詞采用 “嚴禁”；

2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用 “應”，反面詞采用 “不應” 或 “不得”；

3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：正面詞采用 “宜”，反面詞采用 “不宜”；

4）表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用 “可”。

2 本標準中指明應按其他有關標準執行的寫法為：“應符合…… 的規定” 或 “應按…… 執行”。

引用標準名錄

1《工程結構通用規范》GB 55001

2《混凝土結構通用規范》GB 55008

3《市容環衛工程項目規范》GB 55013