【青島市】青島市老舊街區改造技術導則

上傳時間：2023-03-21 實施時間：2023-03-16

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前言

青島市住房和城鄉建設局關于印發青島市老舊街區改造技術導則的通知

各有關單位：

為全面推進我市老舊街區改造建設工作，促進改造建設工作系統化、規范化，根據國家、省有關要求，結合我市工作實際，組織編制了《青島市老舊街區改造技術導則》，現予以印發，請各有關單位遵照實施。

青島市住房和城鄉建設局

2023年3月8日

前言

為切實做好青島市老舊街區改造工作，提高改造工作的質量和水平，建設安全健康、設施完善、管理有序的居住社區，增強老舊街區居民生活獲得感、幸福感和安全感，青島市住房和城鄉建設局組織編制了《青島市老舊街區改造技術導則》（以下簡稱《導則》）。

本《導則》主要包含了老舊街區改造的范圍，明確了改造工作的重點任務和建設標準，提出了實施和后續運維管理的要求等。

本《導則》由青島市住房和城鄉建設局組織編制并負責管理，由山東金諾建設項目管理有限公司負責具體技術解釋。執行過程中如有意見或建議，請寄送青島市住房和城鄉建設局。

主編單位：山東金諾建設項目管理有限公司

主要起草人：曹天宇、袁德志、李克先、陳國森、

徐斌熙、邊誠、穆海明、李法嶺、劉金雷、鄒立文、

連振宇、鑒小寶、宮常青、張建軍、王學智、高赫、

張坤、梁影、陳京英、朱佳堃、劉文明

主要審查人：畢維準、季成濤、盛文

1.總則

1.總則

1.0.1 為規范老舊街區改造工作，完善公共服務設施，提升公共服務功能，改善居住生活環境，滿足居民美好生活需要，制定本《導則》。

1.0.2 本《導則》所稱老舊街區改造，是指對建成年代較早、市政基礎設施不完善、公共服務設施不配套的區域進行的整體性、系統化改造行為，一般以業主改造意愿強烈、集中連片的老舊小區改造為主。

本《導則》中所稱老舊小區是指在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。集中連片的老舊小區一般是指在地理位置上相鄰的，包含兩個及以上或總建筑面積不小于 8 萬平方米的小區。

1.0.3 老舊街區改造應當遵循“規劃引領、統籌實施、多方參與、建管并重”的原則，以老舊小區改造為中心，將區域內老舊小區改造、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、專項服務設施建設等連片統一規劃，綜合考慮安全、整潔、便捷、綠色、智慧等要素，統籌推進實施。

1.0.4 老舊街區改造應保護和傳承城市特色風貌，按照相關規定做好文物、歷史建筑、傳統風貌建筑和古樹名木的保護工作。

1.0.5 老舊街區改造應符合國家、省、市相關政策、規范、標準等的規定。

2.編制依據

2.編制依據

《關于開展完整社區建設試點工作的通知》建辦科〔2022〕48 號

《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》國發辦〔2021〕23 號

《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》建辦城〔2021〕50 號

《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》發改投資〔2021〕1275 號

《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》財綜〔2019〕31 號

《中央預算內投資保障性安居工程專項管理暫行辦法》發改投資規〔2019〕1035 號

《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案的通知》魯政辦字〔2020〕28 號

《山東省城鎮老舊小區改造技術導則（試行）》(JD14-051-2020)

《關于優化城鎮老舊小區改造項目審批的指導意見（試行）》（魯建審改字〔2020〕24 號）

《山東省住房和城鄉建設廳關于印發山東省城鎮老舊小區改造內容清單的通知》（魯建房函〔2021〕13號）

《青島市老舊街區改造管理辦法》（青島市人民政府令第 295 號）

《青島市關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（青政辦發〔2021〕4 號）

《青島市城鎮老舊小區改造試點工作方案》（青政辦字〔2020〕13 號）

《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》（青規字〔2018〕57 號）

國家、省、市現行標準、規范。

3.術語

3.術語

3.0.1 海綿城市：通過城市規劃、建設的管控，從“源頭減排、過程控制、系統治理”著手，綜合采用“滲、滯、蓄、凈、用、排”等技術措施，統籌協調水量與水質、生態與安全、分布與集中、綠色與灰色、景觀與功能、岸上與岸下、地上與地下等關系，有效控制城市降雨徑流，最大限度地減少城市開發建設行為對原有自然水文特征和水生態環境造成的破壞，使城市能夠像“海綿”一樣，在適應環境變化、抵御自然災害等方面具有良好的“彈性”，實現自然積存、自然滲透、自然凈化的城市發展方式，有利于達到修復城市水生態、涵養城市水資源、改善城市水環境、保障城市水安全、復興城市水文化的多重目標。

3.0.2 智慧街區：利用物聯網、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術，融合街區場景下多種數據資源，提供面向政府、物業、居民和企業的管理與服務類應用，提升管理與服務的科學化、智能化、精細化水平，實現共建共治共享的智慧化街區。

3.0.3 適老化設施：結合老年人的身體機能及行動特點配建的相應設施，以滿足老年人的生活及出行需求。

3.0.4 慢行系統：街區內連貫各類配套設施、公共活動空間與住宅的步行道及自行車道。

3.0.5 交通微循環：利用干道網絡以外的窄巷、小街以及便道等組成的交通網。通過疏通微循環網絡，達到分流干道網絡的目的。

3.0.6 小區路：一般用以劃分組團的道路。

3.0.7 組團路：上接小區路、下連宅間路的道路。

3.0.8 宅間路：住宅建筑之間連接各住宅出入口的道路。

3.0.9 雨落管：敷設在建筑物外墻，用于排除屋面雨水的排水立管。

3.0.10 T 接箱：在主電纜上制作分支接頭時，用來保護接頭部位的防護箱體。

3.0.11 建筑圍護結構：圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。

3.0.12 物防：即實體（物）防范，是傳統的安全防范手段（如圍墻、單元門等）。

3.0.13 技防：即技術防范，將高新技術（如人臉識別、智能圍墻周界）移植、應用于安全防范工作中，是一種重要的安全防護手段。

4.基本規定

4.基本規定

4.0.1 本《導則》中老舊街區改造分為老舊小區改造、市政基礎設施建設、公共服務設施建設、專項服務設施建設等四部分。

4.0.2 老舊街區改造應立足街區實際，優先將業主改造意愿強、參與積極性高的老舊小區所在的老舊街區列入改造計劃。加強規劃引領，科學確定改造目標，合理制定改造方案，提升改造系統性、完整性、協同性。

4.0.3 老舊街區改造以老舊小區改造為基礎，通過空間梳理、聯動開發，實現老舊小區、市政基礎設施、公共服務設施、專項服務設施等統籌建設、聯動實施。上述設施改造宜同時設計、同步施工、同步驗收投入使用。

4.0.4 堅持“先治理、后改造”，依法拆除違法建設、圈占綠地等，影響改造工程的應在改造前拆除。推動屋頂太陽能熱水器拆除、空調更新或移機、防盜窗拆除和內置金剛網防護窗加裝等，清理規整樓體立面外窗護欄、晾衣架、空調冷凝管等附著物。按照“能入地皆入地、應規整盡規整、須套管均套管”原則，提前實施纜線整治。

4.0.5 老舊街區改造方案應廣泛征求業主意見，充分考慮兒童、老年人、殘疾人等特殊群體的使用需求。老舊小區內的改造內容需經法定比例以上居民書面（線上）表決同意后方可進行改造；老舊小區外的改造內容需廣泛征求街區內老舊小區、沿街商戶、企事業單位、相關聯的其他小區等意見建議；涉及產權單位、產權人的改造內容需征得相應單位、權利人同意。

4.0.6 老舊街區改造建筑外立面應保持原有的城市風貌特質，與周邊建筑環境相協調。建筑色彩、工藝、用材應遵循原有規劃設計。涉及特殊風貌控制區域或屬于青島市歷史文化名城保護范圍內的，改造方案及內容應符合《青島市歷史建筑和傳統風貌建筑保護利用條例》等相關規定要求。

4.0.7 改造應堅持充分利用既有基礎條件、材料及設施，如原有鋪裝石材、現狀樹木、植被及老舊屋面瓦等，因地制宜精細化設計，實現投資可控和品質提升。

4.0.8 應充分考慮老舊街區老年人多等特點，在道路、電梯、健身設施、休閑廣場等公共服務區域、活動場所充分考慮適老化設施改造及建設。供老年人使用的設施，邊角應做成圓角形式。無障礙通道上的地面有高差時，應設置輪椅坡道。

4.0.9 鼓勵采取集中采購、家電換新等措施協調企業實施讓利惠民，提高業主參與改造積極性。業主戶內下水管道、供熱等專有設施設備有改造意愿且自行出資的，應納入老舊街區同步改造內容。

4.0.10 鼓勵同步進行電梯加裝，落實電梯加裝獎補政策，實施集中采購、連片加裝、統一維護，提前考慮基礎預留、管線避讓等，有效降低電梯加裝居民出資額度。

暫不具備電梯加裝條件的，因地制宜在樓道改造中增設休息座椅、爬樓代步設備等，解決老年人上下樓難問題。

4.0.11 內部挖潛、合理規劃、適度超前，統籌各類存量設施使用，利用機關、企事業單位等閑置或低效使用的配套用房等存量設施，利用街區內空地、荒地、待改造用地及拆除違法建設騰空土地等，加建、改建、插建、補建停車、養老、托育、商業便民等配套設施。

5.老舊小區改造

5.1 基礎類改造

5.老舊小區改造

5.1 基礎類改造

5.1.1 拆違治亂

堅持先治理、后改造，改造前應全面清理整治違法建設、私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放、亂貼亂畫等。

5.1.1.1 拆除清理地上、地下及樓宇附著物（窗改門、屋頂違建、違法廣告牌等）等違法建設，恢復小區空間；清理破壞或圈占綠化、道路等公共用地的設施，并對綠地、道路等恢復。

5.1.1.2 應拆除逾期使用的臨時建筑物（構筑物）。

5.1.1.3 應及時拆除、清理樓宇公共空間和疏散通道內的亂堆雜物、亂搭亂建和亂貼亂畫等。

5.1.2 安防設施

5.1.2.1 結合“平安青島”建設，完善小區物防、技防等安防設施。

5.1.2.2 小區原有監控系統應能正常使用，不能正常使用的應統一檢修更換。主要出入口、主要交通通道、公共休閑設施、機動車及非機動車充電區域等應設置監控系統，其他人員密集活動場所宜設置監控系統，監控視頻保存期限不宜少于 30 天。系統應成像清晰，不得侵犯居民隱私，具備條件的應接入警務數據系統。

5.1.2.3 小區主要出入口宜設置大門、安裝車輛道閘等出入管理系統，并增設門衛值班室。

5.1.2.4 單元樓道入口宜設置門禁系統。對于既有單元門，現有功能完好的應進行清潔除污；破損嚴重的應予以檢修更換。沒有單元門的，宜統一設置。

5.1.2.5 小區改造可通過增設圍墻、智能圍欄周界等措施完善安防設施。

5.1.3 環衛設施

5.1.3.1 完善環衛設施，落實垃圾分類投放工作，實施垃圾桶“撤桶并點、定點投放”。應按照《青島市生活垃圾分類投放點升級改造技術導則》要求對分類點進行升級改造，并至少建設 1 處生活垃圾分類收集房，服務半徑不應大于 300m，宜采用獨立式建設。

5.1.3.2 現狀不滿足垃圾分類使用要求的垃圾桶應統一進行更換，堆放點、轉運點應統一進行修繕、整改。

應滿足《青島市城市生活垃圾分類收集設施配置標準》的有關規定。

5.1.3.3 宜結合智慧小區建設增設智慧垃圾分類收集設施。

智慧垃圾分類設施示意圖

5.1.4 消防設施

結合實際配置消防設施，合理建設小區消防系統。無法按照國家現行標準設置的，應制定針對性的防火安全保障方案，進行專項審核，且不應低于建成時的消防技術標準。

5.1.4.1 全面排查小區公共消防系統，不滿足需求的，應增建、改建、配置或進行技術改造。改造后應明確管理主體，定期維護保養。

5.1.4.2 小區應結合場地情況布設微型消防站，可參照山東省《微型消防站建設標準》相關要求進行建設。宜在小區入口 200 米范圍內布設，并設置明顯標識，應配備滅火器、水槍、水帶等滅火器材和鐵鍬、沙袋、手電筒及個人防護裝備等。

5.1.4.3 消防通道應滿足相關規范要求。既有消防車道應保持暢通，嚴禁堆放雜物和停放車輛；未設置消防車道的，應通過調整小區入口寬度、道路寬度和轉彎半徑等措施滿足消防車道要求。消防車道應有明顯標識。采用黃色網格線劃定禁止停車區域，并噴涂“消防通道、嚴禁占用”字樣。

標線及微型消防站示意圖

5.1.4.4 樓宇內垂直垃圾道宜拆除或封堵，既有電纜井、管道井在每層樓板處應采用不低于樓板耐火極限的不燃材料封堵，與公共走道相連通的孔隙應采用防火封堵材料封堵，電纜井、管道井門應能正常開閉，并滿足防火要求，不滿足要求的應進行維修或更換。

5.1.4.5 公共疏散樓梯和走道直接對外的門窗不宜設置防盜網等影響逃生和滅火救援的障礙物，必須設置時，應有便于從外部開啟的措施。

5.1.4.6 樓宇內超期使用的滅火器應統一更換。既有消火栓系統應檢查維護，消火栓、消防水帶能正常使用，消火栓箱能正常開啟、無破損，箱內無雜物。

5.1.4.7 應對損壞或達到使用年限的消防防排煙設施進行更新改造，滿足消防使用要求。

5.1.4.8 封閉樓梯間、防煙樓梯間及消防前室嚴禁設置或穿越可燃氣體管道；當住宅建筑公共敞開樓梯間內確需設置可燃氣體管道和可燃氣體計量表時，應采用金屬管并設置緊急切斷閥。

5.1.4.9 除建筑高度小于 27 米住宅建筑外，住宅建筑封閉樓梯間、防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室或合用前室應設置疏散照明，其地面最低水平照度不應低于5.OLx。建筑高度大于 54 米高層住宅的安全出口正上方、公共疏散走道 1.0 米以下墻面宜設置燈光疏散指示標志。

5.1.4.10 小區內高層建筑缺少消防車登高操作場地的，宜按國家現行技術標準設置，并施劃標線、設置警示牌，明確標示消防車登高操作場地，嚴禁在消防車登高操作場地停放車輛、設置停車場（位）、放置障礙物或者亂搭亂建。

5.1.5 道路整治

5.1.5.1 結合交通微循環理念，優化小區交通流線，規范行車秩序，改善現狀交通狀況。道路系統宜按人車分流設置。場地道路及綠地中園路宜與住宅建筑的主要出入口實現無障礙連通，轉角處應采用圓弧處理。

5.1.5.2 承擔消防功能的小區路、組團路其路面寬度不應小于 4 米；宅間路路面寬度不宜小于 2.5 米。

5.1.5.3 小區道路出現坑洼、沉陷、破損等病害的應予以整修或翻建。道路常見病害類型及特征如下表所

示：

表 5-1 常見瀝青路面破損情況表

表 5-2 常見水泥混凝土路面破損情況表

小區內道路的改造及養護應參照國家現行相關規范執行，路面應平整、抗滑，具有足夠的強度、穩定性和耐久性。

5.1.5.4 小區路、組團路改造優先選用瀝青混凝土路面，宅間路宜選用透水磚鋪裝路面或透水混凝土路面。各結構層材質及適宜厚度見下表：

表 5-3 小區內道路路面結構設計參考表

5.1.5.5 應同步完善步行系統。步行系統宜采用透水性材料，鋪裝應穩固、平整、無積水。新建人行道寬度不宜小于 1.5 米。應整治破損、松動、缺失及積水路段人行道。步行系統應進行適老化改造，設置連續人行通道通達各功能場所，宜設置坡道或無障礙提升設施。供老年人使用的設施宜沿人行通道布置。

5.1.5.6 應同步完善盲道、輪椅坡道和緣石坡道等無障礙設施。不滿足要求的路段應進行整治。各無障礙出入口的地面應做防滑處理。無障礙通道地面有高差時，應設置輪椅坡道。各路口、出入口和人行橫道處，有高差時應設置緣石坡道。并宜符合現行標準《建筑與市政工程無障礙通用規范》（GB 55019）的規定。

5.1.5.7 無障礙通道在臨近地形變化較大區域應設置安全防護措施，必要時應設置安全警示標識。無障礙通道跨越居住區內部機動車道路時，車行道應設置限速標識和減速設施。

5.1.5.8 改造后宜設置交通平面示意圖。應在主要路口、消防通道、停車場、主要通道等位置設置明顯的標線標識。標線標識位置應醒目且不得影響正常通行，內容精煉、清晰，便于記識。

5.1.5.9 車行道路在出入口、交叉口、道路轉彎處與步行交通、非機動車交通混行時，宜通過交通穩靜化措

施，降低行駛速度，保障交通安全。行人與機動車混行路段，機動車不應大于 10km/h；非機動車與機動車混行路段，機動車不應大于 25km/h。

出入口及特殊路段應設置減速帶、減速標線等限速設施。減速帶長、寬、高宜采用 500×350×40mm，減速帶高度與寬度尺寸之比不宜大于 1：7。

5.1.5.10 應結合道路整治及交通微循環建設，在滿足消防通道前提下合理施劃停車位。停車位尺寸應符合《城市停車規劃規范》（GB/T 51149）等相關規范要求。

5.1.5.11 道路豎向設計應充分考慮各道路間銜接及排水需求。應通過豎向設計、布設雨水口等措施整改現有積水點。

5.1.5.12 車行道上井蓋應平順、穩固、形式統一，不得有異響。井蓋缺失或檢查井破損等應維修更換。

5.1.5.13 受條件限制，埋深不足的管線，應在征得產權單位同意后，采取混凝土包封、鋼套管等保護措施。

5.1.5.14 路緣石破損、松動、歪斜的應修整、更換，局部更換時，規格、材質宜與原路緣石一致；路緣石安裝完成后應穩固，線段順直、曲線圓滑，頂面平整無錯臺，勾縫飽滿、縫寬一致，靠背應采用強度等級不低于 C20 的混凝土。

5.1.6 小區照明

5.1.6.1 小區現有照明系統應能滿足夜間出行需求，不滿足的應增設光源。現有燈具損壞的，應統一更換。小區路宜按機動車道路要求設置照明，兼顧行人交通需求；組團路、宅間路宜按人行道路要求設置照明，兼顧機動車交通需求。具體標準參照《城市道路照明設計標準》（CJJ 45）執行。

5.1.6.2 小區道路照明宜采用 LED 節能燈。燈具的防護等級不低于 IP65，燈具效率不低于 70%；安裝高度小區路、組團路宜為 3.5-5m，宅間路宜為 2.5-3m?？刹捎锰柲?、風能等供電。

5.1.6.3 應在公共活動場地等設置照明設施，保證無障礙通道、輪椅坡道、無障礙出入口、門、無障礙電梯和升降平臺、樓梯和臺階、扶手、無障礙機動車停車位及緣石坡道等照明。宜選用柔和漫射的光源。

5.1.6.4 小區內增設夜景照明的，應注重整體景觀效果和可實施性，應最大程度隱蔽照明設施，創造舒適和諧的夜景光環境。

5.1.6.5 照明燈具應高效、節能、不易損壞，宜采用分區、定時、光控等控制方式。應做好遮光、控光設計，無眩光。

5.1.6.6 小區內宜以道路照明燈桿為基礎，設置整合監控桿、廣播桿、通信桿、交通標識牌等為一體的綜合

桿。

5.1.7 景觀綠化整治

5.1.7.1 整治應充分利用場地空間和地勢，綜合考慮功能用地與綠化用地的需求和平衡，優化綠地空間布局。采用集中與分散相結合的布局形式設置綠地，在尊重居民意愿的基礎上可適量提高綠地率。

5.1.7.2 充分挖掘小區潛力，增加小區公共綠地、綠量。綜合考慮公共空間使用人群的多樣性，營造全齡友好視角下的參與式社區花園，塑造具有可達性高、包容性強、功能性多的綠色公共空間。公共空間在緊急情況下可轉換為應急避難場所。

5.1.7.3 充分考慮綠地現狀，合理保留和利用原有樹木和綠地。長勢良好的宜保留和利用；長勢不良或景觀效果差的應加強養護或移植清理；嚴重影響居民采光、通行和安全的樹木，應修剪養護或清理。綠地雜亂、裸地嚴重、“自留地”及“私家菜地”等應予以恢復。古樹名木應明確保護要求和措施。遷移、砍伐樹木或占用綠地的應按照相關要求辦理相關審批手續。

5.1.7.4 合理利用原有景觀建筑、小品（如亭、廊、花架、座椅等）及各類設施。新增設的景觀建筑、小品、垃圾桶及公共晾曬架等各類設施整體風格應與景觀相協調。應采用環保耐用材料，進行相應的無障礙改造。應充分考慮老年人需求，合理設置座椅等，且宜設置輪椅停留空間。

5.1.7.5 廣場、園路鋪裝場地應充分利用現狀基礎、材料?，F狀可利用的應予以清洗、整修或再利用；新鋪裝的應根據通行、集散、活動、休憩等使用要求設計。新舊鋪裝顏色、紋理、質感應協調統一。面層應平整、抗滑、耐磨；基層結構應有足夠強度和穩定性。

5.1.7.6 小區可利用樓宇間、邊角地、行道樹空等位置設置綠地、栽植樹木以增加綠化量。有條件時應設置

綠蔭生態停車位。

5.1.7.7 出入口、轉彎處等不應種植遮擋視線的植物，保持通視。不應妨礙消防救援。

5.1.7.8 按照因地制宜、適地適樹、植物多樣性的原則，突出季相變化，滿足小區功能需要，提高綠化品質。

合理選擇植物種類，常綠樹和落葉樹比例合理，喬木、灌木、草坪、花卉相結合。應選擇占地少、遮蔭好、生態效能高、養護成本低的苗木，滿足居民休憩、納涼、健身、社交和冬季建筑采光等需求，如懸鈴木、國槐、流蘇、云寶楓、椴樹、櫸樹、樸樹、刺槐、櫻花、紅葉李、巨紫荊等落葉闊葉喬木。減少小灌木、綠籬、地被、模紋、草坪等養護成本高、生態能效低、養護復雜的苗木。

5.1.7.9 改造后應科學養護管理，標準化、規范化、制度化、精細化養護。養護管理應達到無病蟲害、枝干健壯、樹冠完整美觀、修剪均勻適宜、整齊一致，保持良好長勢。

5.1.8 建筑物修繕

建筑物修繕應由上而下，由內而外系統性梳理，全面整治改造。屋面滲漏、墻面破損修繕宜結合建筑屋頂整治和節能改造工程統一實施。

涉及樓宇結構改造的應征詢原設計、施工單位意見，并參照原竣工圖。必要時應由業主委托具備資質的單位進行結構安全性檢測，依據檢測報告確定改造方案。

5.1.8.1 屋面修繕

屋面防水修繕應先拆除屋面違章建筑，清除雜物。宜結合屋面保溫同步修繕，確保不滲漏。

平屋面防水層輕微裂縫、起殼等局部損壞面積≤20%且不存在漏水現象的應進行修復，屋頂漏水或損壞面積＞20%的應進行防水層翻建。

坡屋面屋面瓦破損總面積≤30%的，應采用與原屋面規格、色澤相同或相近的瓦片進行更換；破損總面積＞30%的，應全部翻建，完好的老舊屋面瓦應進行合理的利用。

樓宇屋面瓦修繕應同步修繕不滿足要求的基礎層。

屋面修繕應符合青島市“紅瓦綠樹”的整體環境要求，并做到修舊如舊。

5.1.8.2 樓宇墻面修繕

1 建筑外立面修繕應注重延續城市歷史風貌，色彩、材料、造型等與周圍自然環境、地域整體色調相適應，并滿足整潔、美觀、安全、耐久的使用要求。有文化主題、傳承價值的特色外立面應保留原有特征。

2 建筑外立面修繕應按照《青島市建筑外立面管理辦法》《青島市建筑改造立面控制導則》《青島市建筑附屬空調、管線、基站設置導則》《青島市既有居住建筑節能保暖工程技術導則》等文件要求實施。涉及外立面變更的改造方案應報相關部門審批。

3 同一小區、功能相同的單體和群體建筑配色應遵循變化與統一的形式，不應使用單一顏色整體涂裝。對原有色彩雜亂突兀的建筑，應參考周邊環境進行裝飾或整治。

4 樓宇外立面基層和面層老化起殼剝落的，應適當擴創后再進行修繕。修繕應按基層、面層、涂層的表里關系，由里及表的進行修繕，具體修繕要求見下表。

表 5-4 外立面修繕情況表

5 外立面細部處理應多樣化，對有特色的陽臺、造型線條、線腳、檐口、窗洞口、雕刻圖案、鐵藝外掛構件等建筑元素，不應失去原有建筑立面風格，宜保持原有特色。

6 同步進行保溫改造的建筑外立面修繕應全面封閉門窗洞口、檐口、陽臺等細節部位；應清除保溫層“扣洞”現象，保持外立面完整性；應注意利用保溫材料增加門窗洞口、陽臺邊緣、屋頂檐口等部位線腳，增加界隔，提升建筑外立面防水性能及層次感。

7 增加保溫層后的建筑外立面應保留原有風貌及特色。原立面為干掛石材的，應先拆除原石材，增加保溫后再恢復。無法表現原外立面工藝的，宜采用新材料、新技術達到近似效果，原有建筑外立面為水刷石、掃毛拉毛工藝、拼貼磚墻的宜采用質感涂料替代，為清水磚墻工藝的宜采用仿清水磚墻貼面施工技術。

8 建筑外立面附屬設施和附加設施，應與建筑外觀進行一體化設計，達到隱蔽、美觀、有序、安全的總體要求。如夜景照明、排氣扇、近地空間的空調室外機等應當隱蔽設置。附著線纜應采用線槽方式、沿建筑的次要立面或者陰角部位敷設。線纜及套管顏色應當與建筑外立面色彩相同或相近。

9 建筑公共部位內墻粉刷前，應徹底清理亂貼亂畫、廢棄箱體等墻面附著物，拆除廢棄管道；沿墻架空敷設的電力、通信等裸露纜線應分類入線槽敷設，規整或剪除廢棄纜線；妨礙內墻粉刷的供熱管道保溫層宜先拆除，粉刷完畢后恢復。

10 建筑公共部位內墻滲漏、泛潮處，應先堵漏密封，再修復。抹灰翹裂、脫落處，應進行剔縫嵌補，補平后做面層修補。

5.1.8.3 樓宇內部環境整治

1 樓宇內公共設施應使用正常。老舊的護欄（扶手）等應進行除銹、粉刷。因損壞影響正常使用的，應進行維修或更換。

2 樓宇內公共部位破損的窗扇、窗框、玻璃及其附件應維修或更換。原窗洞四周墻體損壞部位應予以維修，粉刷層應鏟除重粉。既有不能封閉的樓道窗應進行維修涂刷，在滿足消防功能的前提下做到整潔美觀，維修后應與外立面色彩、風貌保持一致。

3 樓宇內使用功能完好的燈具應進行清潔除塵；缺損的燈具應補充、更換，滿足照明要求。燈具應采用節能光源，宜采用聲光控制。樓宇內可結合實際情況設置應急照明指示設施。

4 樓宇內公用供熱、給水、燃氣等管線銹蝕、存在使用安全隱患的，應進行維修或更換；保溫、保護層開裂、破損的應按照原結構進行修復。強弱電纜線宜單獨設置橋架，宜采用防火光電纜橋架、鋼制無孔托盤光電纜橋架或防火鍍鋅橋架等，便于維修和保護電路連續性，并符合相應行業規范標準。纜線入戶應使用套管。

5 樓宇新設橋架、通信立管等宜遠離單元門兩側布置，保證單元門廳規整清潔。

5.1.8.4 樓宇外部環境整治

1 樓宇單元入口臺階、坡道結構應穩固安全、外觀整潔完整。局部坑槽、麻面、裂縫應進行挖補修復；具備條件的，應設無障礙坡道。

臺階踏步寬度不宜小于 300mm，踏步高度不宜大于150mm。梯段內踏步寬度和高度應均勻一致；不應采用無踢面和直角形突緣的踏步；踏步防滑條、警示條等附著物均不應突出踏面；臺階踏步數不應小于兩級，踏步數大于等于三級時應在兩側設置連續的扶手，扶手起點和終點處應水平延伸，延伸長度不應小于 300mm，扶手末端應向下延伸，延伸長度不應小于 100mm。

2 公共服務、便民服務等設施的引導標識應齊全、整潔、醒目，無遮掩、破損。單元樓牌號應統一設計、安裝，增強樓宇識別性，滿足《地名標志》（GB 17733）相關要求。

3 屋面防雷接地設施有銹蝕、破損等問題或不滿足國家相關技術標準要求時，應進行修復。

4 應整修樓宇現狀散水，無散水的應增設，應注意散水與墻角根部的防滲漏水處理。

5 雨落管及空調冷凝水排水立管應新建或整修，老化破損、銹蝕、滲漏、堵塞的應更換，應有序設置，由散水或埋地支管接入排水管道。

6 空調室外機布置分散的宜進行集中移機改造，改造后空調室外機沿外墻應橫平豎直。

7 引導居民實施拆除防盜窗并加裝內置金剛網防護窗。

8 建（構）筑物及依附于建（構）筑物的玻璃幕墻、展板等應安全牢固、完好無損。

5.1.8.5 建筑物共有及專有部分修繕業主有改造意愿且自主承擔費用對建筑物及其附屬設施的共有及專有部分進行維修養護的，宜與老舊小區改造同步進行。

1 戶內排水立管及出戶管存在老化破損、銹蝕、滲漏、堵塞等問題影響正常使用的，在征得利害相關人同意后，推動居民出資納入改造一并更換。

2 陽臺設置洗衣機或廚房的，在征得利害相關人同意后，推動居民出資新建陽臺污水收集系統，將污水排入室外配建污水管道，實現雨、污分流。

5.1.9 管線整治

5.1.9.1 給水管線

1 對小區進行一戶一表改造。水表改造更換宜采用遠傳式水表。

2 小區內破損、銹蝕、老化等不滿足供水需求的附屬設施及配件，應重新校核、更換。室外供水管線改造時，管徑≥DN100 的管線，宜采用球墨鑄鐵管；管徑＜DN100及樓宇內供水管線，宜采用襯塑管、內襯不銹鋼復合鋼管或給水用塑料管。

5.1.9.2 排水管線

1 小區排水系統應實現雨污分流。合流制或不完全分流制的排水系統應進行雨污分流改造。

2 小區雨水系統改造過程中排水流向及徑流組織應結合海綿改造統籌考慮?？赏ㄟ^截洪溝、雨水泵站等措施解決小區因客水、超標雨水等引起的積水、內澇問題。

3 小區既有排水設施應予以排查。建設標準低、超期服役、破損的排水管線及其附屬設施應更換。淤積堵塞的排水檢查井、雨水口應疏通。破損檢查井圈、雨水口應按照《青島市城市道路檢查井通用圖集》維修加固。

4 新建檢查井優先采用預制裝配式混凝土檢查井，具體做法參照《青島市城市道路檢查井技術導則》《青島市城市道路檢查井通用圖集》，無安裝條件的可采用塑料檢查井。

5 新建排水檢查井井蓋下方應安裝防墜網，防墜網應符合《安全網》（GB 5725）的技術要求。既有檢查井無防墜網的應同步安裝；不滿足滿足國家標準要求的，應統一進行更換。

6 滲漏、損壞的化糞池應進行拆除、維修或更換。新建化糞池應便于機械清掏，且不得影響現有建筑物（構筑物）的安全，宜采用玻璃鋼、不銹鋼等成品化糞池。

污水處理廠處理能力滿足城鎮發展、市政管線完善的，原則上應取消現狀化糞池。取消化糞池的小區，管網末端可增加格柵井。沒有污水處理設施或污水處理設施處理能力不滿足使用要求的，可暫時保留原有化糞池，并進行相應維修、維護。

7 小區內餐飲、商鋪無隔油池的油污排水，應通過新建隔油池等設施預處理，達標后排入污水管線。既有隔油池存在冒溢堵塞的應予以清通。隔油池應采用鋼筋混凝土或成品隔油池。

5.1.9.3 供熱管線

1 原有架空供熱管線應入地直埋敷設。受空間限制，無法入地的管線，應整體性梳理規整，拆除廢棄管道。

2 供熱管網管道、管件、換熱設施等有損壞、超期使用的應進行維修或更換。無供熱系統的，優先采用市政供熱系統，也可采用空氣源、地熱源、燃氣鍋爐等新能源供熱形式實現集中供熱。

3 樓宇內既有供熱串聯系統應改造為分戶系統。單元供熱公共立管及戶內采暖設施改造宜結合樓宇內部環

境整治同步實施。

4 原有供熱設施應進行排查，運行年限較長、不滿足安全使用要求的應更換。

5.1.9.4 燃氣管線

1 原有燃氣管道、管件、調壓設施等有損壞、超期使用的應進行維修或更換。管道、管件、調壓設施應符合國家現行相關標準的規定。對已設置的調壓箱、立管等未做保護措施的，應設置防沖撞欄、警示標示等設施加以保護。

2 具備增設管道燃氣條件的，應同步實施改造。新增燃氣管道布置應符合防火、防爆等安全距離的要求。

3 燃氣管道應采用耐腐蝕、耐久性強、工藝先進的管材。明設的燃氣管道應有明顯標識，且美觀、整齊，不影響通行。

4 對影響保溫層施工的附墻燃氣管線應與產權單位協商，采取措施避免遮擋、覆蓋或進行遷改。

5 燃氣管線敷設后，應在地面設置管道標志牌，原有管線上方無標志牌的應在查明管線位置后補設，并由

相關單位進行維護管理。

5.1.9.5 電力管線

1 現有架空敷設的電纜應采用穿管埋地敷設的方式改造，無法改造的應進行規范整理，清理廢棄線桿。

2 應實施一戶一表改造。

3 原電能表較為分散的宜集中安裝改造；推進物業“轉供電”等設施管理權向電業局移交工作。

5.1.9.6 通信管線

1 以小區單元為基礎整治單位，各通信專營單位逐戶上門“掃樓”式逐線認領；對在用、停用、廢棄纜線逐條確認，做好標記。

2 應進行光纖入戶、多網合一設計，采用橋架方式敷設，并滿足多家通信業務經營機構平等接入、用戶自由選擇的要求。

可進一步結合智能化改造，統籌天網、監控、門禁、弱電“多網合一”等綜合設計；暫無條件實施統一改造時，應提前預留相應點位及路由。

3 合理規劃橋架、線槽走向，滿足纜線布放容量需求。橋架宜沿墻設置，外墻橋架橫向接入各單元，高度不宜低于 2.2 米；樓道內橋架豎向接至各樓層；入戶門位置統一打眼，并鋪設扣槽。橋架材料宜選用冷軋板、鍍鋅板、鋁合金和不銹鋼等，安裝前應進行防水除銹處理。橋架顏色宜與小區整體色調相協調。

4 共享光交箱應根據小區布局設置。多網合一箱應結合單元樓道空間合理布局，箱內通信接入端口數量應覆蓋所有用戶。

5 各專營單位統一穿線接入多網合一箱，沿橋架敷設入戶，入戶線宜根據樓內用戶數全覆蓋布放，一般情況下每戶兩回光纖布放。穿線后橋架扣板封閉牢固。

6 老舊小區改造宜優先在改造初期組織專營單位進行通信多網合一綜合改造。已建有通信管道的小區主要工序及參考工作時長：多網合一箱安裝、橋架敷設及穿線、光纜布放、主光接箱施工、小區外主路由設計等（30 天）；

光纜入地驗收及整改、小區新設管道線纜驗收及整改、小區外主纜接入等（15 天）；用戶割接轉化（20-45 天）；

拆除舊纜等（10-40 天）。需新建地下通信管道的小區，應結合小區現狀調整相應工序，采取在管道建成前同步進行其他相關工序。

7 可利用光纜普查儀和光時域反射儀等進行廢線判定，及時拆除廢線。廢舊纜線及外立面各附著構件清除完畢后，方可進行外墻保溫、樓梯間粉刷等立面施工。廢舊纜線未拆除完成，不得報小區改造完工。

8 通信管道應提前預留充足檢修空間。人（手）孔建設應符合《通信管道人孔和手孔圖集》（YD/T-5178）以及相關行業規范標準要求，滿足多家運營商割接需求。

5.1.9.7 管線附屬設施

小區內換熱站、燃氣調壓箱、給水加壓泵房、電力通信用房、小型排水構筑物等需改造的，應與老舊小區改造同步進行。

5.1.10 管線規整

5.1.10.1 飛線整治

1 結合小區電動車充電需求，設置充電車棚或其他形式的充電設施，并拆除既有飛線。

2 既有充電車設施可通過增加防火墻、滅火器等措施消除消防隱患。

3 通過智慧平臺、物業巡查等手段對單元樓及沿街門店等重點部位進行監管，杜絕飛線現象。

5.1.10.2 纜線整治

1 應結合《青島市城鎮老舊小區專營設施設備協同改造工作指導意見》在樓宇修繕前集中整治空中纜線，避免造成返工。

2 應按照“能入地都入地、不入地就套管、不套管就規整、不規整就拆除”的總體要求進行空中纜線整治。原則上應全部入地，確不具備條件的采取捆扎、套管、扣盒等方式進行整治。

3 通信纜線設置應安全牢固、強弱分設、捆扎均勻、標識清晰，走線應橫平豎直、相對平行，通信纜線余留、接頭盒捆扎整齊，符合相關標準。入戶通信纜線要沿墻敷設槽、管，通信纜線要橫平豎直、入管入盒，無廢棄桿線及通信蜘蛛網現象。

5.2 完善類改造

5.2 完善類改造

5.2.1 建筑節能改造

5.2.1.1 既有居住建筑實施節能保暖改造前，應先進行節能診斷，并根據節能診斷結果制定節能保暖改造方案。經鑒定為危險的房屋不得列入節能保暖改造工程范圍。

5.2.1.2 建筑節能保暖改造的鑒定、設計和施工，應由具有相應建筑評估、設計、施工資質的單位和人員承擔。圍護結構節能保暖改造時，不得隨意更改既有建筑結構構造。節能改造方案應滿足《青島市既有居住建筑節能保暖工程技術導則》要求。

5.2.1.3 外墻進行外保溫技術改造前宜將外墻附著物拆除移位，更換缺失、斷裂、破損的空調室外機支架、

雨落管。

5.2.1.4 原有建筑節能保溫層局部裂縫、坑槽的應進行修補或翻建。無保溫的建筑應同步進行建筑圍護結

構節能改造。優先使用新型低碳環保保溫材料。

5.2.1.5 外墻進行外保溫技術改造時，材料性能、構造措施、施工工藝應符合《外墻外保溫工程技術標準》

（JGJ 144）的有關規定。外墻外保溫系統應包覆門窗框外側洞口、女兒墻、封閉陽臺欄板及外挑出部分等熱橋部位，避免室內表面結露。

5.2.1.6 外墻進行外保溫技術改造時應滿足墻體保溫、隔熱、防火等要求，并應與防水、裝飾相結合。保溫

工程的密封和防水構造設計應確保水不會滲入保溫層及基層，重要部位應有詳圖。裝飾采用涂料的，應采用彈性涂料涂刷。

5.2.2 公共服務用房

5.2.2.1 黨建用房

1 黨建用房的設置應按照中共山東省委辦公廳《關于進一步加強城市社區黨組織建設的若干意見》的規定

執行。

2 原有黨建用房破損的應進行維護修繕。黨建用房可與社區綜合服務設施合并建設，宜按照每小區配置一

處設置。

3 黨建用房應設有醒目的標志牌；室內布置應充分與黨群共建相關的文化結合。

黨建用房示意圖

5.2.2.2 物業用房

1 物業服務用房應在滿足相關規范的前提下，經有利害關系的業主同意，按照有關規定進行設置。

2 物業服務用房應具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

3 物業服務用房面積可參照《青島市物業管理條例》執行，業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑。無條件新建物業服務用房的小區可結合閑置公有建筑或通過租賃居民閑置住房等方式實現。

5.2.2.3 公安警務用房

改造范圍內現狀公安警務用房需進行房屋修繕的應一并進行改造。

5.2.3 停車設施建設

5.2.3.1 停車位（場）應結合道路硬化、綠化整治等建設，不應擠占步行空間及公共活動場所，有條件的可建設立體停車設施。停車庫（場）宜與住宅的單元出入口、主要配套設施實現無障礙連通。

5.2.3.2 小區應同步增設無障礙停車位，地面應平整、防滑、不積水，坡度不應大于 1:50。無障礙停車位一側，應設寬度不小于 1.20m 輪椅通道；相鄰兩個無障礙停車位可共用一個輪椅通道；無障礙停車位應涂有停車線、輪椅通道線和無障礙標志。

無障礙停車位示意圖

5.2.3.3 新增機動車停車位宜配建充電樁或預留安裝條件。充電樁應符合《電動汽車傳導充電系統》(GB/T

18487)、《電動汽車分散充電設施工程技術標準》（GB/T 51313）的有關規定。增設充電樁的小區宜根據用電需求對現狀供電系統進行擴容改造，或結合現狀供電系統進行錯峰充電。

5.2.3.4 小區內停車位可結合街區改造及智慧街區建設，向公眾共享車位，實現街區內停車位共建共享，緩

解停車位供需矛盾。

5.2.4 非機動車停車設施

5.2.4.1 應結合老舊小區改造，重新規劃和改造現有非機動車停放點，按照分散為主，集中為輔的原則增設

停放點。非機動車單個停車位面積可取 0.8～1.2 平方米/輛。

5.2.4.2 非機動車充電場設施應參照《青島市住宅小區電動自行車停放充電場所設計導則（試行）》要求布設。宜增設充電車棚或其他形式的充電設施，并配置防雨、防雷、消防等措施。充電位數量宜按不低于非機動車停車位數量的 30%。不具備建設電動自行車充電棚條件的因地制宜布設充、換電柜等設施。

非機動車充電車棚示意圖

5.2.5 無障礙及適老化設施

5.2.5.1 完善無障礙設施，無障礙設施應遵循《建筑與市政工程無障礙通用規范》《無障礙設計規范》的設

計要求，提高老年人、殘疾人等出行便利性。

5.2.5.2 無障礙及適老化改造應遵循易識別、易到達、無障礙、保安全的原則。適老化信息設施應滿足老年

人需求，傳遞的信息簡單明了，便于老年人識別。

5.2.5.3 既有住宅通行空間樓地面應滿足堅固、平整、防滑、不積水、無眩光等要求。樓地面應采取防滑措

施。

5.2.5.4 小區內宜結合步行系統，系統性增設輪椅通道、扶手、緣石坡道、無障礙提升設施等適老化設施，

實現無障礙通路可以抵達住宅建筑、社區配套公共服務建筑的入口處。供老年人使用的設施宜沿人行通道布置。

5.2.5.5 現狀坡道、扶手等設施破損、缺失的應整修。存在高差的入口應增設臺階、無障礙坡道或其他提升

設施。公共走廊、坡道、臺階宜在滿足相關規范要求條件下增設扶手。

5.2.5.6 鼓勵有條件的樓棟單元加裝電梯，鼓勵不具備電梯加裝條件的可通過移動爬樓器、樓道升降機、折

疊式座椅等設備解決老年居民上下樓問題。

移動爬樓器、樓道升降機、折疊式座椅示意圖

5.2.5.7 小區應配套設置完整的標識系統。標識位置應醒目且不得影響正常通行，內容簡明精煉、清晰可辨，便于記識，清楚地指明無障礙設施的走向及位置。標識系統應有光源、夜間照明或者采用自發光材料等。

小區房屋建筑宜采用鮮明的色彩、提示性的照明、地面的連續性導向以及特殊的標志標識等設施，增強小區各樓各戶的可識別性。

5.2.5.8 根據使用情況與住戶需求，鼓勵居民出資對戶內設施設備（廚房、衛生間、信息求助設備、天然氣

煙感探測報警器等）進行適老化改造，以適應老年人居家生活的需求。

5.2.6 電梯加裝

5.2.6.1 建立“老舊小區改造+加裝電梯”工作機制，落實電梯加裝資金獎補政策，有效降低居民出資額度，滿足居民便捷出行需求。

5.2.6.2 電梯加裝應遵循安全、適用、經濟原則，因地制宜，滿足規劃、消防、節能、環保等要求，應按照《青島市既有住宅加裝電梯設計技術導則》《青島市既有住宅加裝電梯暫行辦法》具體要求實施，并應執行國家、省、市現行法律、法規和技術標準。

5.2.6.3 電梯加裝應對建筑物進行結構安全鑒定，設計單位應根據結構安全鑒定結論進行合理設計，設計

方案應滿足消防應急、《既有住宅建筑功能改造技術規范》（JGJ/T 390-2016）等相關規范的要求。

5.2.6.4 電梯加裝應統一規劃、統一設計，電梯加裝工程的色彩與風格宜與既有建筑相協調，同一小區、同

一類型，在結構形式、電梯井道大小、位置、連廊長度、退讓、建筑風格等方面宜保持一致。

5.2.6.5 電梯加裝應避免占用道路、停車位、綠地及原有管線設施，確需占用的應制定可行的改造方案并

按規定對接主管部門及管線產權單位辦理相關審批手續。

5.2.6.6 電梯加裝設計方案在小區和本單元顯著位置進行公示，公示時間不得少于 10 日，涉及歷史文化名城保護和城市風貌保護區的，公示時間不得少于 20 日；公示設計方案應包含管線遷改方案及收費方案，公示期間，實施主體應積極響應并采納居民提出的合理化建議，降低對相關業主的不利影響，公示完成后出具公示結果說明。

5.2.6.7 對有電梯加裝計劃，但暫未達到加裝條件的建筑，老舊小區改造中應超前設計，預留電梯安裝條件，提前規劃管線遷改位置，并考慮基礎預留、電力擴容、管線移位等方案，避免重復施工。

5.2.6.8 電梯加裝前應明確后期運維主體，確保改造后的電梯長期安全、有效運行。安裝完成后，實施主體應當組織設計、施工、安裝、監理等單位共同對項目進行竣工驗收。項目相關檔案資料應當由實施主體移交至所在區（市）加裝電梯牽頭部門，驗收通過后應在通過特種設備使用登記手續，方可投入使用。

5.2.7 文化設施

5.2.7.1 結合小區實際及居民意愿，合理設置文化宣傳及保護措施，配備相應的宣傳欄等設施。

5.2.7.2 改造過程中應充分挖掘原有歷史文化傳統，并通過融合提升進一步對其保護宣傳。

5.2.7.3 小區改造應結合全國文明典范城市測評體系要求，在顯著位置設置或預留空間、墻面，并運用多種形式宣傳展示精神文明創建內容，應展示市民公約、不小于三處公益廣告等內容。各級文明社區在顯著位置有公益廣告景觀小品。

5.2.7.4 在小區主要出入口、活動場所、單元門口設置宣傳欄、信息發布欄，，并滿足老年人閱讀需求?，F有宣傳欄破損銹蝕嚴重的應統一更換，缺失的應統一增設。具備條件的可設置電子宣傳屏。

5.2.7.5 小區改造可結合景觀小品、廊架、文化墻及各類墻面等豐富文化宣傳。

5.2.8 健身設施

5.2.8.1 可參照新建小區有關規劃要求，增設室外活動場地，場地應選址合理、布局科學，采光、通風良好。

宜通過綠化等措施隔離，降低噪音對周邊居民的影響。布置宜動靜分區，應設置健身器材、休息座椅和閱報欄等設施和禁止車輛進入標志。

5.2.8.2 老舊小區宜新建兒童文體活動場地。兒童文體活動場地應劃出固定區域，并應配置相應的科學、歷

史等文化設施。

5.2.8.3 既有室外健身設施及場所不能正常使用的應進行整修、增補。有條件時設置的健身步道，其寬度不

宜小于 1.20m，宜結合風雨連廊設置為連續環路，并設置距離標識。

5.2.8.4 供老年人、兒童和殘疾人等特殊群體使用的活動場地應設置護欄、柔軟地墊、警示牌等安全設施。

老年人活動場地坡度不應大于 2.5%，且不應小于 0.3%，并應合理組織排水?；顒訄龅爻鋈肟诘孛鎽獰o高差，有高差時宜設輪椅坡道；并至少有一個無障礙出入口。

5.2.8.5 老年人活動頻率高的區域的鋪裝宜選用防腐木材地面或塑膠地面。

5.2.9 便民醫療服務設施

5.2.9.1 小區可結合周邊商業網點及閑置用房合理規劃配建便民診所，能夠為小區居民提供便捷的問診、購

藥、血壓測量等基本醫療服務。

5.2.9.2 通過引入相關企業，在小區周邊配建便民藥店。便民藥店營業場所使用面積宜符合《山東省藥品

（零售）企業許可驗收實施標準》。

5.2.10 完善快遞服務

5.2.10.1 應在小區主要出入口、人員密集處設置智能信包箱、快件箱，便于居民及時使用。

5.2.10.2 智能信包箱、快件箱可考慮連片設置，滿足小區居民投遞和寄遞需求。

5.2.10.3 暫無智能信包箱、快件箱安裝計劃的應預留電力接線、基礎安裝等條件，且服務半徑不大于 500 米。

智能信包箱、快件箱可通過引入社會資本進行設置。

5.2.10.4 智能信包箱、快件箱可結合物業管理設施或在居住街坊內（如門衛、收發室、便利店）設置。

5.2.10.5 現狀信報箱應統一維護修繕，保證清潔無銹。

5.2.10.6 新增信報箱高度應考慮適合站姿和乘坐輪椅的老年人的共同使用，正面應設置寬度不小于 1.50m

的輪椅回轉空間。

5.2.11 海綿建設

5.2.11.1 海綿建設應與積水內澇改造同步進行。優化路面與周邊場地的豎向關系，便于雨水徑流匯入綠地。

5.2.11.2 人行道應采用透水磚、透水混凝土等透水性材料鋪裝；停車位宜采用嵌草磚、透水混凝土、透水瀝青等材料鋪裝；游憩小徑可采用鵝卵石、碎石等點綴鋪裝。

5.2.11.3 海綿建設應合理選擇適生植物，實現景觀效果與周邊環境相協調。加強海綿設施運行維護，確保設施排空時間達到設計要求，避免雨水花園、下沉式綠地內雨季滋生蚊蟲，影響居民生活。

5.3 提升類改造

5.3 提升類改造

5.3.1 智慧化建設

5.3.1.1 總體要求

1 智能化改造應充分利用小區內既有系統及設施設備資源，結合現場因地制宜進行局部或整體改造。改造前應明確智能化系統運維主體，確保改造后的智能化系統長期有效運行并不斷優化。

2 宜綜合利用現代信息、計算機網絡、智能控制等技術，在對老舊小區智能化設施現狀診斷的基礎上，以物聯網、大數據、人工智能等新一代信息技術為基礎構建，對各類智慧化系統等進行新建或改造、提升等。

3 智能化改造包括基本改造內容和提升改造內容，鼓勵根據小區實際實施改造。小區基本改造內容包括信息設施系統、公共安全系統、公共照明及控制。提升改造內容包括綜合信息服務平臺、綜合安防系統、建筑設備管理系統、物業管理與服務系統等。

4 智能化改造應注重小區物業管理信息化建設，提升物業管理智能化水平。

5 鼓勵各地結合年度老舊小區改造計劃，以區（市）或街道等為單元對區域內老舊小區統一實施智能化改造。

5.3.1.2 信息設施系統改造

1 系統包括信息接入、綜合布線、移動通信、有線電視、信息導引及發布等內容。

2 信息接入機房面積、管道容量及配電設計應滿足多家運營商平等接入的要求，用戶可自由選擇運營商。

3 綜合布線系統應滿足信息網絡、電話和有線電視系統的系統架構及傳輸要求。有條件的可按照光纖入戶

設置綜合布線，光纖入戶設計施工應符合相關規定。

5.3.1.3 公共安全系統

1 包括出入口控制、視頻監控、火災自動報警、周界入侵報警等基本公共安全子系統。

2 完善樓道獨立式煙感火災探測報警器等預警智慧消防設施，通過聯動視頻、聯動報警系統，實時上報火災消防信息。

3 建設智能門禁、視頻監控、高空拋物監測、車輛管理等智慧安防建設，完善小區安防，保障居民生活安全。

4 具有人臉識別功能的系統應符合《出入口控制人臉識別系統技術要求》（GA/T 1093）的相關規定。

5.3.1.4 公共照明與控制

公共區域照明應采用 LED 等節能型燈具。具備分時自動控制功能，樓梯間照明應具備聲、光、紅外感應控制功能。

5.3.1.5 綜合信息服務平臺

1 可結合小區實際情況適度建設綜合信息服務平臺，平臺可集成綜合安防、建筑設備管理、物業管理與服務等功能。應具備數據長期存儲能力，支持本地或云端存儲模式，滿足數據查詢與數據分析的需求。

2 平臺應進行統一的數據管理，具有信息匯聚、資源共享、協同運行、優化管控等綜合應用功能，支持 Web客戶端和手機 APP 等訪問，實現平臺接入、設備監控。

應具有與智慧社區、智慧城市等上一級平臺對接功能。

5.3.1.6 綜合安防系統

1 綜合安防系統可根據實際選擇性的集成視頻監控、出入口控制、電子巡查、入侵報警、訪客管理、停車庫（場）管理、廣播等多個子系統，實現多子系統的統一管理與互聯互動。

2 住戶室內宜設置煤氣泄漏、火災、求助等緊急報警系統，并與小區綜合信息服務平臺對接。

3 通過增設電動自行車進入電梯識別管控系統，對電動自行車進入單元樓棟事件進行監測并告警。

5.3.1.7 建筑設備管理系統

1 系統包括建筑設備監控系統、能效監管系統，以及需納入管理的其他業務設施系統等。內容宜包括小區

公共照明、給排水、供配電、電梯、充電樁、換熱站等。

2 鼓勵推進獨居老人水電使用監測系統，及時將異常數據推送至物管平臺，確保社區及物業人員能夠及時

發現居家異常情況，提高居家安全性。

5.3.1.8 物業管理與服務系統

1 具有房屋信息管理功能，實現小區內房產的位置、現狀、結構、戶型、住戶信息等的管理。

2 具有維修養護功能，用戶可通過移動終端、Web 訪問等方式，實現在線報修、修理狀態查詢等功能。具有房屋本體及公共設施維護保養計劃、維護保養實施與維修檔案等記錄和查詢功能。

3 宜實現提供物業費等生活繳費在線繳費功能；提供小區公告信息發布、應急或關愛提醒、服務查詢等服務；提供線上購物及配送、保姆、護理、保潔、餐飲、房屋租售等便民及家政服務。

4 宜提供住區互動功能，實現在線交流、業務咨詢、服務評價、服務投訴、訴求反饋等功能。

5 宜通過對接智慧社區平臺，提供社區黨建、電子政務、社區醫療、社區養老等社區管理與服務。

5.3.2 養老設施

養老設施宜結合街區改造內容統籌考慮。

5.3.3 撫育扶幼設施

撫育撫幼設施宜結合街區改造內容統籌考慮。

5.3.4 家政服務設施

5.3.4.1 可通過依托各類社區服務設施改造建設、以獎代補等方式，為家政服務機構提供場所。同時，鼓勵

大型家政服務企業到社區設立各類家政服務網點。

5.3.4.2 可通過“物業+家政”模式，讓居民可以在家門口申請到日托、上門照料、送餐、陪護、保潔等家政服務項目，便捷居民，補貼物業。

5.3.4.3 設置的家政服務網點，宜按照《家政服務—居家養老服務質量規范》進行配置。

5.3.4.4 依托社區便民服務點，針對有就業、創業意愿的居民開展家政從業人員培訓，為居民提供靈活的

就業崗位。

5.3.5 商業便民服務設施

5.3.5.1 小區改造過程中可合理利用現有空閑建筑，按照商業網點規劃，充分考慮小區及周邊設施，適當增設果蔬店、便利店、美容美發店、書店、快遞收發等商業便民設施。

5.3.5.2 商業便民設施設置位置應便于小區居民消費，能夠滿足居民五分鐘生活圈需求。

5.3.5.3 鼓勵小區內通過引入廠家建設或社會資本參與等方式，統一建設直飲水系統或便民水站。

5.3.6 社區食堂

社區食堂等助餐服務設施宜結合街區改造內容統籌考慮。

6.市政基礎設施建設

6.市政基礎設施建設

老舊街區改造過程中所涉及的市政基礎設施不滿足使用需求的應同步進行改造。

6.1 道路及交通系統

6.1.1 梳理街區內的交通網絡系統，打通瓶頸路，鼓勵行人優先和公交導向，實現便捷高效、綠色低碳、安全舒適的交通出行目標。

6.1.2 重點保護的歷史文化名城及有歷史價值的傳統風貌地段，應保留原有道路格局。

6.1.3 結合街區實際情況增設慢行系統，與城市慢行系統相銜接。依托慢行系統設計無障礙通道，保障特殊群體安全便捷出行。

6.1.4 街區內出現病害的道路應按照國家、省、市相關規范予以整修或翻建。

6.1.5 市政桿件、箱體的設置，不得設置在道路空間以內。確需要設置在道路空間以內的市政桿件、箱體，應結合綠化帶設置，不得占用人行道，且應采取相應美化措施。

6.2 街區照明設施

6.2.1 街區內功能性照明設施應滿足《城市照明管理規定》《城市道路照明設施養護維修服務規范》(DB37\T1173-2021)、《城市道路照明設計標準》（CJJ 45）相關要求。

6.2.2 全面排查整治既有照明設施，檢查處理、維修存在漏電等安全隱患的路燈接線、桿門等，更換出現故障和損壞的照明設施。

6.2.3 街區內新增夜景照明設施應遮蔽處理，做到日間與夜間視覺環境的和諧統一。

6.3 市政配套管線設施

市政配套管線設施改造過程中既有管線改造及新增管線，管線間距應滿足《城市工程管線綜合規劃規范》（GB 50289）相關要求。不滿足規范要求的應制定相應的管線保護或遷改方案，方案經專家評審通過并征得相應管線管理單位同意后方可實施。

6.3.1 應全面摸排改造范圍內供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等設施的狀況，補齊短板，保障設施安全和正常運行。

6.3.2 給水系統應滿足日常用水需求，不滿足使用需求的管線及附屬設施應更新改造。

6.3.2.1 室外消火栓設置應滿足《消防設施通用規范》（GB55036）要求。消火栓保護半徑不應大于 150 米。

原有消防水源不符合要求的，應予以整改。

6.3.2.2 街區既有給水管網應與周邊市政配套管網形成環狀供水，提高供水安全可靠性。

6.3.3 不滿足現行規范標準的排水管線，應結合防洪排澇規劃，對現狀管線翻建改造，降低內澇風險。

6.3.4 現狀架空熱力管線宜直埋敷設，拆除廢棄架空熱力管線。新建供熱系統優先采用市政熱源。

6.4 街區消防設施

6.4.1 街區內消防系統應保證能夠正常運轉，宜結合智慧街區建立消防預警系統。

6.4.2 應整治占用消防通道、消防登高場地及消防車回車場等現象。

6.4.3 街區內宜配置微型消防站，可參照山東省《微型消防站建設標準》相關要求進行布設。

6.5 街區纜線整治

6.5.1 實施通信“聯合管道”入地建設?？罩械蛪弘娏?、通信、有線電視、交警、治安監控、飛線等六種纜線應全部入地，不宜入地的應采取捆扎、扣盒等方式進行治理?？罩欣|線及附屬設施應完好，線桿、線箱應無松動、歪斜、不影響觀瞻，線桿拉線牢固可靠。

6.5.2 不滿足使用要求的檢查井、地下纜線排管應進行修復，破損井蓋應進行更換，統一井蓋型式及標志。

6.5.3 T 接箱、箱變、光纜交接箱等露天箱體設施應由各產權單位進行維護，箱體設施應無破損、銹蝕現象、無安全隱患。

6.5.4 供電、通信管理部門宜對街區內有條件的零散箱體設施合建，無條件的箱體應統一梳理，排列整齊。

6.6 街區環衛設施

6.6.1 街區內環衛設施應方便居民使用，滿足衛生環境和景觀環境要求。垃圾轉運點、垃圾收集容器的設置

應滿足分類收集要求。

6.6.2 結合景觀小品、宣傳欄等加大垃圾分類宣傳力度，提高居民垃圾分類意識。

6.6.3 垃圾收集站、垃圾轉運站應設置于相對隱蔽處，方便垃圾外運且不得對周邊環境產生影響。

6.6.4 現狀垃圾收集容器、垃圾收集站、垃圾轉運站、公共廁所等環衛設施應保持整潔，不得污染環境；應

定期維護和更新，確保設施完好，運轉正常。垃圾收集設施應有分類投放標識，分類投放、分類收集。

6.6.5 街區內宜配套建設公共廁所，公廁的設置應滿足《青島市公共廁所建設技術導則（試行）》的相關規

定。

6.7 街區景觀風貌

6.7.1 街區改造應注重地域文化和地域景觀特色的保護和傳承，并與城市整體景觀風格相協調。挖掘街區歷史文化，自然環境等方面的個性特色資源，進一步打造內涵豐富、各具特色的空間格局和風貌特征，形成代表性強、辨識度高、認同感好的街區景觀。

6.7.2 主要街道和重點區域內的建筑外立面設計應當體現城市界面作用，建筑墻體、門窗陽臺、廣告載體、門頭招牌、公共標識、夜景照明、建筑屋頂等應當具有修復及景觀效果提升作用。重點區域可以根據時代特色、特點和需要，做好立體景觀綠化，提升公共藝術性。主要街道和重點區域建筑外立面殘損、變色、有明顯污漬，影響市容的應進行整修、清洗或者粉刷。

6.7.3 街區景觀風貌可結合景觀建筑、道路廣場、植物景觀、水體景觀、景觀小品和設施及景觀照明等景觀元素進行綜合改造和提升。景觀照明設施應同其他各類景觀元素相結合，在滿足基本照明需求前提下，對照明設施進行美化處理。

6.7.4 結合邊角地、廢棄地、閑置地等改造建設的“口袋公園”、“袖珍公園”等公共空間，宜增設體現歷史文化傳統、具有啟智教育功能的文化長廊、文化展示墻、特色雕塑等營造街區文化景觀。

6.7.5 街區綠化按照適地適樹、植物多樣性的原則，體現功能、生態、與景觀的和諧統一。街頭綠地、口袋公園、道路兩側綠地應結合周邊環境進行設計，保持在路段內連續與完整的景觀效果，因地制宜推廣立體綠化，提倡使用鄉土樹種。植物配置應以喬木、灌木、草坪、花卉合理搭配，種植遮蔭效果好，生態效能高，養護成本低的落葉喬木，適量減少綠籬、模紋、草坪等養護成本高，生態能效低的種植形式。

6.8 海綿城市

6.8.1 街區改造應充分結合海綿城市建設理念，并滿足《青島市海綿城市專項規劃》《青島市海綿城市建設規劃設計導則》等文件要求。

6.8.2 改造及新建工程應充分融入海綿城市建設理念，靈活選取“滲、滯、蓄、凈、用、排”等多種措施組合，減少街區內澇風險。

6.8.3 海綿城市建設可通過透水鋪裝、下沉綠地、模塊化蓄水池、雨水花園等技術措施，建設自然滲透、自然凈化、自然儲存、自然利用的海綿型街區。

7.公共服務設施建設

7.公共服務設施建設

改造前應摸清街區各類公共服務設施情況，梳理需改造小區及周邊地區可盤活的閑置房屋、空閑用地、低效利用的公共設施等存量資源，利用街區內存量資源通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式合理規劃、配建公共服務設施。

7.1 社區綜合服務設施

老舊街區宜設置社區綜合服務站，建筑面積以 800 平方米為宜，社區綜合服務站內部應設置社區服務大廳、警務室、社區居委會辦公室、居民活動用房、閱覽室、黨群活動中心。

7.2 養老服務設施

7.2.1 街區可通過購置、置換、租賃等方式建設連鎖化、專業化的養老服務設施。養老服務設施應選擇在交通方便、基礎設施完善、公共服務設施使用方便，遠離污染源、噪聲源的地段。既有養老服務設施、日間照料設施應能正常發揮作用。

7.2.2 街區內可結合閑置社區閑置資源集中建設日間照料中心，為社區老年人提供餐飲、娛樂、日間托養、

保健康復、休閑娛樂等日間托養服務。

7.2.3 既有建筑改建的老年人照料設施，應預先進行可行性評估，確保通過改建能夠符合《山東省城鎮老舊

小區適老化改造指南》《老年人照料設施建筑設計標準》以及其他國家現行有關標準的規定。

7.2.4 街區老年人照料設施可與社區活動中心等設施合建，具備建設條件的可按每百戶 15 平方米且面積不

小于 350 平方米增設養老照料設施，建設居家社區養老服務中心、嵌入式養老機構等照料設施。

7.2.5 街區可通過配建專門的老年服務站，為老年人提供活動室、保健室、閱覽室、家政服務用房、室外活

動場地等養老服務。

7.3 撫育撫幼設施

7.3.1 撫育撫幼設施的設置應綜合考慮經濟社會發展水平和群眾需求，科學規劃，合理布局。

7.3.2 街區可通過購置、置換、租賃等方式建設連鎖化、專業化的撫育撫幼服務設施?？山Y合社區綜合服務站、社區醫療衛生服務中心等合建。服務半徑宜為 300～500 米。

7.3.3 應結合街區實際情況配套建設幼兒園。建設規模參照《青島市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》《山東省幼兒園辦園條件標準》等相關規范標準執行。

7.3.4 街區內可建設嬰幼兒照護服務設施建設，建設親子室，提供半日托、計時托、臨時托、親子活動等多樣化服務。

7.3.5 鼓勵支持街區內有條件的幼兒園在滿足區域內 3-6 歲兒童入園需求基礎上依法依規開設托育機構，統籌托幼服務資源，提高資源使用效益。

7.4 停車設施

7.4.1 應合理利用空置公共用地建設停車場（庫），緩解老舊街區停車難問題。

7.4.2 鼓勵社會資本參與、居民集資新建地下或立體式機械停車場（庫），充分利用街區空間，科學增設機動車停車位。停車場宜與光伏發電、風力發電等清潔能源結合，停車場頂棚、側墻等可采用光伏一體化等新能源技術。

立體式機械停車場（庫）示意圖

7.4.3 新建停車場（庫）應結合電動車輛發展需求，100%預留充電設施安裝條件，并同步改造或新建供電設施，充電樁停車位數量不宜少于車位總數的 20%。

7.4.4 新建停車場（庫）應按照《城市停車規劃規范》（GB/T 51149）要求布設無障礙停車位。停車區域應設置清晰可見的到達、出口和向導標識，在停車場入口顯著位置、停車場每個轉向處設立無障礙標識，引導停車人沿正確的路線到達無障礙停車位。

7.4.5 老舊街區可通過市場引入充換電設備或配建非機動車充電車棚，為街區提供便利的充換電服務。

7.5 文化設施

7.5.1 老舊街區閑置用房可改造為圖書室、歷史文化展覽室、座談室等學習、娛樂活動中心，豐富居民日常生活?；顒又行膽獫M足采光、通風、防災及管理等要求。

并適當增加電子閱覽設施。

7.5.2 文化服務中心宜按照每 0.7 萬人～1.5 萬人設置 1 處，服務半徑不宜大于 1000 米。

7.5.3 改造過程中應充分挖掘原有歷史文化傳統，并通過融合提升進一步保護宣傳，形成其特有的文化符號。具有文化意義的建筑、古樹等應予以保留并加強管理，樹齡 50 年以上的樹木，在不威脅人民群眾生命財產安全的前提下，應予以保留。

7.6 體育設施

7.6.1 應完善老舊街區體育健身設施，滿足街區居民健身鍛煉需求?，F有健身器材不能正常使用的應進行維修或更換，現有健身器材單一的，可結合場地情況進行適當增補。健身器材的設置應符合國家相關標準要求。

7.6.2 現狀活動場地地面破損嚴重的應重新鋪裝，新鋪裝場地應滿足易清洗、耐磨、防滑、環保等要求；休

息區宜種植遮陽喬木，并設置適量的座椅。

7.6.3 老舊街區活動場地的建設應能夠起到教育、宣傳作用，活動場地既能滿足人民日常活動需求，兼有應

急避難疏散功能。

7.6.4 可盤活利用閑置房屋資源、空閑用地等，因地制宜結合基礎條件和居民意愿有針對性的配建全齡友好的體育健身設施，加強適老化及適兒化改造。

8.專項服務設施建設

8.專項服務設施建設

通過配建專項服務設施，進一步完善街區功能，激發街區活力。

8.1 智慧化建設

8.1.1 街區改造應同步推進智慧化街區通信網絡建設，并為新一代業務發展預留容量，滿足街區未來網絡升

級及 5G 建設需求。

8.1.2 利用信息技術整合街區資源，實現街區服務與管理的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化。

8.1.3 推進智慧物業管理服務平臺與城市運行管理服務平臺、智能家庭終端互聯互通和融合應用，提供一體化管理和服務。采集人員、房屋、車輛等信息，推行基礎信息網絡電子化管理；建設物管平臺，實現物業管理、在線生活繳費、報事報修、鄰里熱聊、網絡購物、社區團購等各項服務，整合家政保潔、養老托育等社區到家服務；

通過公共服務信息平臺實時發布政府、街道、物業等各類公告及信息。

8.2 便民醫療

8.2.1 醫療衛生設施建設應符合城市總體規劃和區域衛生規劃的要求，充分利用現有衛生資源，避免重復建

設或過于集中。

8.2.2 醫療衛生服務中心可與養老設施合建，宜按照每 3 萬～5 萬人設置 1 處，且建筑面積不宜小于 120 平方米。街區宜結合既有公共服務設施按每 0.7 萬人～1.5萬人設置 1 處社區衛生服務站。

8.2.3 積極發展街區“互聯網+醫療健康”，助推智慧街區發展。

8.3 商業便民服務設施

老舊街區改造過程中可合理利用現有空閑建筑適當增設商業便民設施，包括綜合超市、便民市場、便利店、菜店、理發店、洗衣店、藥店、維修點、家政服務網點等。

8.3.1 商業便民服務商設施的設置應便于社區居民的消費，并與其他公共服務設施相協調，因地制宜配建停

車場、貨物裝運通道等設施。

8.3.2 綜合超市、便民市場（菜市場、生鮮超市）宜按照 0.3 萬人～1 萬人設置 1 處，滿足居民日常生活用品的需求。

8.3.3 街區內既有早市及傳統市場在不影響市容市貌的前提下，可臨時性保留，并進行便民化改造。

8.3.4 菜店、理發店、洗衣店、藥店、維修點等便民服務網點可充分結合周邊原有商業業態進行補充，服務

半徑超過五分鐘的宜重新進行配套。

8.4 助餐服務設施

8.4.1 街區可以社區養老服務站為依托，為社區居家老人提供助餐助行等服務，也可通過購置、置換、租賃

等方式建設連鎖化、專業化的助餐服務設施。

8.4.2 社區食堂應根據實際情況，按照居住區五分鐘生活圈的服務半徑設置，可與街區其他服務設施合建，

為社區提供助餐服務。

8.4.3 社區食堂應選址在老年人相對集中區域內，且應配置適合老年人的生理特點和生活需要的無障礙設施。

8.4.4 既有社區食堂不滿足使用需求的應進行整修，能夠正常發揮作用，并做適老化改造。

9.建設和運維管理

9.建設和運維管理

9.1 項目生成

9.1.1 調查摸底。以集中連片分布、居民改造意愿強烈的老舊小區所在街區為重點，全面普查全市老舊街區底數，摸清街區各類市政基礎設施和公共服務設施短板，梳理需改造小區及周邊地區可盤活的閑置房屋、空閑用地、低效利用的公共設施等存量資源，基本明確老舊街區留、改、拆范圍及內容。

9.1.2 計劃申報。結合摸底調查情況，每年對轄區內改造需求較強且符合政策規定的老舊街區改造項目進行居民意愿調查，明確改造項目、改造內容及資金來源等，并報市住房城鄉建設局。

9.1.3 項目評審及上報。市住房城鄉建設局會同相關部門、專家、第三方評估機構等對上報的老舊街區改造項目進行評審，確定下一年度項目安排、資金預算、改造計劃。須經上級有關部門審核的，應當經上級部門核準后下達并公布。

9.2 項目實施

9.2.1 改造前綜合治理。堅持“先治理、后改造”，明確違法建設、圈占綠地及排查危險房屋等綜合治理標準。依法拆除違法建設、圈占綠地等，影響改造工程的應在改造前拆除。推動屋頂太陽能熱水器拆除、空調更新或移機、防盜窗拆除和內置金剛網防護窗加裝等，清理規整樓體立面外窗護欄、晾衣架、空調冷凝管等附著物。按照“能入地皆入地、應規整盡規整、須套管均套管”原則，提前實施纜線整治。

9.2.2 征集需求。對列入轄區改造計劃的老舊街區開展居民面對面活動，充分征求居民意見，同時填寫《青

島市老舊街區改造問卷調查表》（附表 2）。居民意見征集達到規定比例后方可啟動改造。

9.2.3 政府部門協同。結合問卷調查制訂初步改造方案，將初步改造方案向轄區規劃、民政、城市建設、城

市管理、文化、衛生、商務、體育等有關部門征求意見，整合各渠道資源，統籌實施改造。

9.2.4 專營單位、原產權單位協同。將項目改造內容及資金籌措方式向給排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專營單位及原產權單位征求意見。區（市）政府可通過明確相關設施設備產權關系、以獎代補等方式，支持專營設施設備單位對專業經營設施設備進行改造提升，并由專營單位負責后續的維護管理。

9.2.5 完善改造方案。結合問卷調查、各有關部門、專營單位及原產權單位反饋意見，重點結合歷史文化名城保護、文明典范城市創建、纜線整治、電梯安裝、無障礙環境建設、停車場建設、建筑節能改造等工作完善初步改造方案。改造方案應當包括改造內容、規劃設計、項目投資、資金來源、改造完成后物業管理模式等內容。

9.2.6 改造方案公示。改造方案應當在改造項目范圍內通過業主座談、入戶走訪、現場公示、網上征集等形式充分征求意見，公示內容應醒目、全面。方案公示期不少于 5 個工作日，公示期內應組織居民填寫《青島市老舊街區方案公示意見反饋表》（附表 3）。

9.2.7 方案聯審。改造實施方案公示結束后，由區（市）人民政府組織住房城鄉建設、發展改革、財政、自

然資源和規劃、城市管理、綜合執法、園林和林業等部門依法進行聯合審查，出具聯合審查意見，并依法辦理審批手續。市住房城鄉建設、自然資源和規劃、城管等部門要加強對規劃設計等關鍵環節的把關。

9.2.8 項目招標。老舊街區改造建設單位結合老舊街區項目特點和實際情況制定相應招標方案，向市或所在轄區招標管理機構提出招標申請?？蓪⒗吓f街區內相關聯改造項目統一招標。

9.2.9 工程實施和部門監管。項目建設單位嚴格按照相關法律法規和規范標準組織實施改造，加強項目管理，督促施工、監理等參建單位全面落實工程質量、安全生產、文明施工等相關要求，嚴禁違法分包、轉包、掛靠，有效保障工程質量和施工安全。審批部門應當按照規定將審批信息推送給相關質量和安全監督部門。相關質量和安全監督部門或者單位應當履行質量和安全監督職責。

9.2.10 社會資源參與管理。建設單位將確定的設計方案在街區顯著位置公開，項目完工前不得撤除。改造項目應形成社區居民定期例會制度，街道辦事處組織在街區醒目位置設置專門的民意征求意見箱，暢通網絡聯系群眾渠道，提高居民參與度，主動接受群眾監督，確保居民合理意愿及訴求得到回應。鼓勵具備一定工程經驗、責任心強的居民，組成監督小組或志愿服務隊，定期或突擊檢查的方式對工程質量、安全和進度等開展巡查。

9.2.11 項目驗收。老舊街區改造項目完工后，應及時開展居民滿意度調查（附表 4）。改造項目完成后或者地下管線等隱蔽工程完工后, 實施主體應當及時組織有關部門和勘察、設計、施工、監理等單位參加驗收，可以邀請街道辦事處、社區、業主委員會或者業主代表、物業服務企業以及專業經營單位參加。專營企業自行組織驗收的應將驗收報告交項目責任單位備案。驗收通過后及時辦理竣工驗收備案。

9.2.12 竣工財務決算。驗收通過完成后，應及時完成竣工財務決算和審計，做好完工項目的檔案資料整理、歸檔和移交工作。同時應填寫《青島市老舊街區改造項目資料表》（附表 5）。

9.3 運維管理

9.3.1 建立質量管理機制。項目參建單位、相關部門、街道、社區等要全力配合、健全改造工程質量回訪、保修制度以及質量問題投訴、糾紛協調處理機制，及時解決使用過程中的問題。

9.3.2 建立管理機制。結合改造同步建立健全基層黨組織領導，社區居委會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的共商、聯動的管理模式，建立分類施策的老舊街區物業管理模式，促進改造后的街區實現自我管養，改造完成后共同維護老舊街區改造成果，做到“改造一個、管好一個”。

9.3.3 物業管理。根據《物業管理條例》及國家有關規定，選擇物業服務企業對改造后的老舊街區實施運行管理。

9.3.4 網格化管理。老舊街區改造完成后未引入物業服務企業的可由社區統一進行網格化管理，通過社區網格長、網格管理員、樓長以及民情信息員等人員協同社區居民實現對老舊街區改造成果的維護。

9.4 資金籌措

推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，實行政府引導、市場運作、專營單位、公眾參與的老舊街區改造可持續模式。政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與老舊街區改造。采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能，不斷完善老舊街區功能配套。

9.4.1 區統籌平衡模式。采用大片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式將老舊街區改造與其他能夠產生現金流或社會資本參與度較高的項目捆綁統籌建設，做到項目內部統籌搭配，實現項目自我平衡或者以項目收益彌補老舊街區改造支出，實現資金平衡。

9.4.2 政府引導的多元化投入改造模式。各區（市）有能力保障的老舊街區改造項目，通過居民出資、政府補助、專營單位和原產權單位出資、吸引社會資本等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。

9.4.2.1 鼓勵居民出資?？赏ㄟ^直接出資、使用房屋專項維修資金、個人結合銀行創新金融產品貸款、捐資捐物、投工投勞等渠道落實居民出資。

9.4.2.2 政府資金支持。財政在預算中統籌安排資金用于老舊街區改造，并積極爭取中央補助資金支持。

9.4.2.3 按照“誰出資、誰受益”原則，引導專營管線單位出資參與改造，專營單位應提前介入并配合制定

改造方案及投資計劃。老舊街區內入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊街區改造同步設計、同步實施，改造后的專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。

9.4.2.4 運用市場化方式吸引社會力量參與建設停車庫（場）、充電樁、加裝電梯、智慧社區、直飲水系統

等有現金流的改造項目，按照“改造+政策扶持+運營服務”的一體化運作模式推進老舊街區改造。

9.4.2.5 通過發行政府債券籌措改造資金。建設單位可向各區（市）申報政府債券需求，將符合發債條件的老舊街區改造項目納入政府債券項目儲備庫，對擬發行政府專項債券項目合理編制預期收益與融資平衡方案，因地制宜拓展償債資金來源，確定債券規模及償還款期限，必要時可引入第三方機構協助辦理。

9.4.2.6 鼓勵市場主體統籌各類資源、資金，通過金融機構創新金融產品或發行債券等形式進行資金籌措。

9.4.2.7 與國家開發銀行青島市分行、中國農業發展銀行青島市分行等金融機構在依法合規、風險可控的前提下進行對接，積極爭取國家開發銀行、中國農業發展銀行等金融機構的資金貸款及授信。

9.4.3 各區市應當對老舊街區改造資金實行專項管理、分賬核算，嚴格按照規定用途使用。

9.5 黨群共建

9.5.1 黨群共建是推進老舊街區改造的重要措施、有效途徑。通過基層黨員黨組織帶頭作用，積極帶領社區居民自始至終的參與到老舊街區改造工程中，引導居民通過房屋專項維修資金、個人提取住房公積金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資改造。

9.5.2 街道、社區黨組織，積極發揮黨員先鋒作用，夯實基層黨建，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發動群眾共謀共建共管共評，實現改造成果共享。社區黨組織、居委會，組織業主委員會等基層組織，搭建溝通議事平臺，實行“一街區一方案一小組”，征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式。

9.5.3 創新改造模式，通過 1+N 模式積極推動老舊街區改造。通過黨員先鋒作用引領老舊街區居民積極參與到街區改造中。老舊街區改造完成后通過基層黨組織可以有效監督老舊街區改造完成后長效管理機制的運行。