山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》的通知

山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見

推進(jìn)高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)，是引領(lǐng)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的基礎(chǔ)性工作，是滿足人民群眾對(duì)美好居住生活新期待的具體舉措。為加快推進(jìn)全省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)提出以下指導(dǎo)意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生，不斷實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往。堅(jiān)持“走在前、開新局”，推動(dòng)精品建造和精細(xì)管理，打造齊魯建造升級(jí)版，落實(shí)綠色健康、智慧科技、全齡友好等發(fā)展理念、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力提高住房品質(zhì)。推動(dòng)住宅開發(fā)建設(shè)從“規(guī)模型”向“品質(zhì)型”、從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，建設(shè)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。

（二）基本內(nèi)涵。高品質(zhì)住宅應(yīng)符合高質(zhì)量發(fā)展要求，具備質(zhì)量?jī)?yōu)良、安全耐久，功能優(yōu)化、健康舒適，環(huán)境優(yōu)美、便利宜居，設(shè)施完善、技術(shù)先進(jìn)，低碳綠色、節(jié)能環(huán)保，服務(wù)精細(xì)、鄰里和諧的品質(zhì)，體現(xiàn)人文美學(xué)價(jià)值、引領(lǐng)美好居住生活發(fā)展方向，是廣大群眾普遍認(rèn)可的“好房子”。

（三）實(shí)施路徑。高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)應(yīng)圍繞“質(zhì)量、功能、低碳、服務(wù)”四個(gè)重點(diǎn)，從政策標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、查驗(yàn)交付、物業(yè)運(yùn)維等環(huán)節(jié)入手，以解決質(zhì)量常見問題、提升居住體驗(yàn)為基礎(chǔ)，集成綠色建筑、超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)、裝配式技術(shù)、低碳技術(shù)、健康住宅、智慧物業(yè)等先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，構(gòu)建住宅交付驗(yàn)收、質(zhì)量保修保險(xiǎn)、物業(yè)管理服務(wù)等新制度、新機(jī)制，應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新模式等，推進(jìn)住宅全生命周期管理、全要素質(zhì)量提升、多功能應(yīng)用實(shí)踐，建設(shè)“好房子”，營(yíng)造美好居住生活。

二、重點(diǎn)任務(wù)

（一）嚴(yán)控質(zhì)量常見問題。樹立質(zhì)量至上、精益建造的建設(shè)理念，提升住宅建設(shè)全生命周期的品質(zhì)意識(shí)，加強(qiáng)滲漏、裂縫、空鼓、管線不通、配電箱跳閘、散熱器和地溫盤管不通不熱、地漏和煙道返味串味以及分集水器根部漏水、噪聲干擾等質(zhì)量常見問題防治。按照住宅工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量常見問題防控技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，編制質(zhì)量常見問題防治專篇。對(duì)易發(fā)常見問題主要防控措施的關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的隱蔽工程，實(shí)行“舉牌驗(yàn)收”并留存影像資料。逐戶、逐間進(jìn)行帶水、帶電、帶負(fù)荷驗(yàn)收，涉水房間進(jìn)行防水層、面層兩次蓄水試驗(yàn)，單體工程應(yīng)抽取15%以上數(shù)量的外窗進(jìn)行壓力淋水試驗(yàn)。

（二）優(yōu)化居住功能。堅(jiān)持“以人為本”，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，綜合考慮室內(nèi)環(huán)境、數(shù)字家庭、適老化等因素，深挖住宅建筑文化特質(zhì)，體現(xiàn)地域特點(diǎn)和時(shí)代特征。居住空間應(yīng)適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和生活方式的變化，具備住、讀、廳、廚、浴等基本居住功能，空間尺度適度加大，住宅層高應(yīng)不小于3.00m，滿足住宅的休憩、娛樂、辦公等混合功能使用，合理設(shè)置健身、交流、消毒等多功能空間，推廣增設(shè)玄關(guān)處消殺功能等創(chuàng)新做法。配備非接觸式門禁系統(tǒng)、帶除霾和熱量回收功能的新風(fēng)系統(tǒng)、全屋水凈化系統(tǒng)等提升居住體驗(yàn)的設(shè)施設(shè)備。優(yōu)化入戶動(dòng)線，宜設(shè)置地上地下雙大堂，鼓勵(lì)室內(nèi)空間拓展，設(shè)置首層架空層或戶外挑高大平臺(tái)等開放交流空間。建立設(shè)計(jì)回訪制度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和服務(wù)水平。開發(fā)、施工企業(yè)不得要求設(shè)計(jì)企業(yè)違反國(guó)家和省有關(guān)住宅和住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，隨意修改或變更設(shè)計(jì)文件。

（三）提升居住環(huán)境。以市民需求為導(dǎo)向，落實(shí)完整社區(qū)和五分鐘生活圈要求，充分利用社區(qū)綜合配套資源，合理布局教育、養(yǎng)老、公共服務(wù)、商業(yè)等配套設(shè)施，足量科學(xué)配置垃圾分類收集點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)宜設(shè)置老人兒童活動(dòng)場(chǎng)地、健身步道、社區(qū)食堂、會(huì)客廳、日間照料中心等活動(dòng)場(chǎng)所和服務(wù)設(shè)施。車位配建標(biāo)準(zhǔn)不低于1:1.2，車位面積不小于2.5×5.3m，100%預(yù)留電動(dòng)車充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝條件。適度提高小區(qū)綠地率，鼓勵(lì)采用屋頂、外墻、結(jié)構(gòu)外平臺(tái)等立體綠化方式。

（四）發(fā)展裝配式住宅。鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅采用裝配式建造方式，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修。應(yīng)用集成廚房、集成衛(wèi)生間、集成吊頂、架空樓面、模塊化隔墻、管線分離等成熟適用的裝配式裝修技術(shù)。圍繞住房品質(zhì)與性能提升，加快裝配式部品關(guān)鍵技術(shù)研究，研發(fā)推廣實(shí)現(xiàn)大空間和易改造升級(jí)的集成技術(shù)。

（五）推廣低碳技術(shù)。堅(jiān)持綠色發(fā)展的理念，高品質(zhì)住宅應(yīng)按照二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，合理提高室內(nèi)外聲、光、熱等指標(biāo)要求，注重采用自然采光、通風(fēng)、節(jié)能、節(jié)水等適宜配套技術(shù)產(chǎn)品，廣泛使用健康、環(huán)保、綠色的新型建材。使用5種及以上綠色建材認(rèn)證的材料和部品，且應(yīng)用比例不應(yīng)低于50%。推廣可再生能源利用、裝配化裝修、建筑垃圾循環(huán)再生等技術(shù)應(yīng)用。鼓勵(lì)在高品質(zhì)住宅項(xiàng)目中率先執(zhí)行超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)。

（六）推行精裝修交付。鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅精裝修交付，提倡個(gè)性化、定制化、集成化裝修，探索“大規(guī)模定制化家裝”精裝交付模式，實(shí)現(xiàn)按需研發(fā)、按需組項(xiàng)、菜單購(gòu)買，避免千房一面并減少資源浪費(fèi)。采用精裝修交付的商品住房，裝修費(fèi)用在商品房買賣合同中予以明確，計(jì)入購(gòu)房貸款基數(shù)，不計(jì)入繳納公共部位維修資金基數(shù)。

（七）建設(shè)智慧住宅。基于物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，依托智慧城市技術(shù)支撐，引入“規(guī)劃+設(shè)計(jì)+施工+運(yùn)維”全生命周期思維，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)設(shè)備智能控制。完善住區(qū)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造住區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建“平臺(tái)+產(chǎn)品+場(chǎng)景”的服務(wù)模式，提升便民利民服務(wù)和管理水平，建設(shè)安全、舒適、綠色、便捷的高品質(zhì)智慧住宅。

（八）應(yīng)用BIM技術(shù)。高品質(zhì)住宅在設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維階段應(yīng)使用建筑信息模型(BIM)技術(shù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織做好全過(guò)程模型使用和交付，交付成果包含隱蔽工程建設(shè)數(shù)據(jù)信息的可視化模型文件。推廣BIM版商品住宅使用說(shuō)明書，向住宅買受人提供數(shù)字化房屋竣工圖紙。以開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，將物業(yè)運(yùn)維提前納入BIM應(yīng)用管理組織架構(gòu)，以運(yùn)維的實(shí)際業(yè)務(wù)和管理需求為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)用BIM數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查與維護(hù)。

（九）嚴(yán)格驗(yàn)收流程。高品質(zhì)住宅應(yīng)充分利用數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目全生命周期管理，實(shí)時(shí)更新工程狀態(tài)，及時(shí)實(shí)施問題預(yù)警、協(xié)同處置發(fā)生問題。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)條件意見書》中關(guān)于高品質(zhì)住宅建設(shè)的要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收，并作為聯(lián)合驗(yàn)收依據(jù)。注重精細(xì)化施工，實(shí)施工地開放日制度，嚴(yán)格落實(shí)“先驗(yàn)房后收房”制度，進(jìn)行全流程風(fēng)險(xiǎn)管控，保證業(yè)主購(gòu)房信息知情權(quán)和施工質(zhì)量監(jiān)督權(quán)。

（十）建立質(zhì)量保修保險(xiǎn)制度。高品質(zhì)住宅中有防水要求的屋面、衛(wèi)生間、房間、外墻面、儲(chǔ)藏室、車庫(kù)的防滲漏質(zhì)量保修期限應(yīng)不低于省現(xiàn)行最低質(zhì)量保修期限相關(guān)要求。建立房屋交付回訪制度，在質(zhì)量保修期臨期半年內(nèi)，對(duì)有防水要求的房間和易滲漏部位進(jìn)行回訪普查，保修期限內(nèi)經(jīng)維修合格的部位，由開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人分別重新約定保修期限，對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行快速閉環(huán)處置。推行房屋定期體檢和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度，以市場(chǎng)化手段進(jìn)一步完善工程質(zhì)量安全監(jiān)管機(jī)制。積極開展建立房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)工作，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問題。

（十一）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)。探索制定與高品質(zhì)住宅相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)機(jī)制，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新“物聯(lián)網(wǎng)+維保”服務(wù)模式，與BIM運(yùn)維相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)多維度一體化物業(yè)服務(wù)體系，提高服務(wù)效率、降低服務(wù)成本。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展服務(wù)內(nèi)容，積極參與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、住宅托管等居民服務(wù)業(yè)態(tài)，為高品質(zhì)住宅室內(nèi)設(shè)施設(shè)備提供專業(yè)維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)。厘清物業(yè)和全體業(yè)主的權(quán)責(zé)關(guān)系，創(chuàng)造和諧鄰里環(huán)境。

（十二）加強(qiáng)科技研發(fā)。積極探索住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，重點(diǎn)研究住宅室內(nèi)可變性、功能混合性，滿足各類家庭不同時(shí)期對(duì)居住空間的彈性需求。鼓勵(lì)科研院所、行業(yè)協(xié)會(huì)、開發(fā)企業(yè)組建高品質(zhì)住宅研究實(shí)驗(yàn)室或研究生產(chǎn)基地，探索研究高品質(zhì)住宅建筑使用技術(shù)，編制標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)圖集。加強(qiáng)生態(tài)住區(qū)相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā)，找尋未來(lái)人、技術(shù)、自然共生的方式。注重科技產(chǎn)品的迭代升級(jí)，鼓勵(lì)A(yù)I(人工智能)、機(jī)器人技術(shù)在居住建筑中的應(yīng)用。研究高品質(zhì)住宅設(shè)施設(shè)備的更新?lián)Q代路徑，構(gòu)建既有居住建筑改造的技術(shù)和產(chǎn)品集成平臺(tái)，探索解決存量住宅整體提升品質(zhì)系統(tǒng)問題的方案。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)。成立由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門牽頭，自然資源、財(cái)稅、金融等部門共同參與的新建住宅品質(zhì)提升聯(lián)席工作機(jī)制和專班，因地制宜編制新建住宅品質(zhì)提升發(fā)展規(guī)劃，制定工作方案。市、縣（市、區(qū))兩級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和自然資源部門應(yīng)根據(jù)高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)要求適時(shí)開展專項(xiàng)指導(dǎo)督查，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)全周期綜合管理。

（二）加強(qiáng)政策激勵(lì)引導(dǎo)。一是將高品質(zhì)住宅項(xiàng)目納入綠色金融支持范圍，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的企業(yè)、項(xiàng)目通過(guò)開辟綠色通道、加大信貸支持力度、降低信貸融資成本等方式給予支持。對(duì)使用住房公積金貸款購(gòu)買高品質(zhì)住宅的，貸款額度可按一定比例上浮。二是優(yōu)先將相關(guān)技術(shù)納入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域推廣應(yīng)用技術(shù)公告和科技成果推廣目錄，促進(jìn)轉(zhuǎn)化應(yīng)用。三是經(jīng)城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬銷售備案價(jià)格上限，對(duì)應(yīng)的開發(fā)企業(yè)，在參與政府投資項(xiàng)目招投標(biāo)和信用評(píng)價(jià)中可享受適度的優(yōu)惠政策，在評(píng)定相關(guān)勘察設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量有關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)時(shí)予以優(yōu)先考慮。四是提倡開發(fā)建設(shè)單位提高新建住宅小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施配建比例。在不違反國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，各市縣可依據(jù)各地實(shí)際，對(duì)利用建筑架空層、地下空間、室外平臺(tái)等增加設(shè)置公共服務(wù)配套設(shè)施的，出臺(tái)容積率計(jì)算等方面的鼓勵(lì)政策。

（三）加快推動(dòng)示范引領(lǐng)。支持綠色建筑、全裝修住宅以及智能建造等技術(shù)研發(fā)和成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，開展高品質(zhì)住宅建設(shè)試點(diǎn)，通過(guò)試點(diǎn)示范市、示范縣、示范項(xiàng)目建設(shè)，打造一批精品住宅項(xiàng)目，形成一批技術(shù)研發(fā)和開發(fā)建設(shè)龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，帶動(dòng)全面發(fā)展和整體提升。要發(fā)揮好廣廈獎(jiǎng)、泰山杯（房地產(chǎn)方向）、詹天佑獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)對(duì)高品質(zhì)住宅建設(shè)的帶動(dòng)作用，鼓勵(lì)和支持高品質(zhì)住宅項(xiàng)目積極申報(bào)并優(yōu)先推薦。

（四）加大宣傳引導(dǎo)力度。積極組織開展專題研討與公益培訓(xùn)，加強(qiáng)新技術(shù)、新材料、新模式的推廣力度，提升全行業(yè)住宅品質(zhì)意識(shí)、創(chuàng)新能力。通過(guò)業(yè)內(nèi)企業(yè)交流、優(yōu)秀案例評(píng)選、試點(diǎn)項(xiàng)目推介等形式，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與高品質(zhì)住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。準(zhǔn)確把握高品質(zhì)住宅的內(nèi)涵，注意輿論導(dǎo)向，不能將高品質(zhì)住宅簡(jiǎn)單理解為高端豪宅。引導(dǎo)公眾參與住宅品質(zhì)提升工作，提高全社會(huì)認(rèn)知度、關(guān)注度，營(yíng)造良好氛圍。

高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)

高品質(zhì)住宅項(xiàng)目應(yīng)符合但不限于以下標(biāo)準(zhǔn)：

1.綠色建筑：應(yīng)符合山東省《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T5097-2021）。

2.建筑節(jié)能：應(yīng)符合山東省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T5026-2022）。

3.BIM技術(shù)：應(yīng)符合《建筑信息模型設(shè)計(jì)交付標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51301-2018）、《建筑信息模型施工應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51235-2017）、《民用建筑信息模型設(shè)計(jì)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T5221-2022）。

4.住宅工程質(zhì)量常見問題：應(yīng)滿足《住宅工程質(zhì)量常見問題防控技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T5157-2020）、《住宅工程質(zhì)量常見問題防控措施》（L20J905）。

5.超低能耗及近零能耗建筑（參考項(xiàng)）：《被動(dòng)式超低能耗居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T5074-2016）、《近零能耗建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51350-2019）。

6.住宅性能評(píng)定（參考項(xiàng)）：《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50362-2022）。

7.健康建筑（參考項(xiàng)）：《山東省健康住宅開發(fā)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》（JD14-055-2020）。

8.智慧住區(qū)（參考項(xiàng)）：《智慧住區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（DB37/T 5240-2022）。